專家：征收房產(chǎn)稅 保障和租賃市場(chǎng)管理要跟上
來源： 作者： 發(fā)布時(shí)間：2013-05-14 閱讀量：
聚焦房產(chǎn)稅
今年2月，新“國(guó)五條”明確提出擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。至今，雖尚未有明確方案出臺(tái)，但依然引起極大關(guān)注和討論。
2011年1月28日，作為第一批試點(diǎn)城市之一的上海開始征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅。政策試行兩年多，效果如何？有無增加百姓負(fù)擔(dān)？能否終結(jié)土地財(cái)政？本版采訪了長(zhǎng)期跟蹤研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的華東師范大學(xué)余南平教授。
“房產(chǎn)稅政策成敗的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，從宏觀說，是要促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，改變現(xiàn)在過度依賴土地出讓金的現(xiàn)狀；從微觀來說，就是要平抑房?jī)r(jià)，照顧到大多數(shù)人的利益。”
——余南平
效果：
稅率低很難抑制投機(jī)
收入少地方無積極性
記者：上海房產(chǎn)稅開征之初面臨的最大爭(zhēng)議是什么？
余南平：開征之初的爭(zhēng)議并不是特別大，一些非議主要來自民間，不少人覺得買房時(shí)已經(jīng)間接繳納了土地稅，房產(chǎn)稅涉及“多重”征稅?，F(xiàn)在公眾一提到征稅便會(huì)警惕甚至怨憤起來。其實(shí)，房產(chǎn)稅對(duì)普通市民來說關(guān)系不大。如在上海，有兩套及以上住房，零點(diǎn)幾的稅率幾乎可以忽略不計(jì)。
記者：上海房產(chǎn)稅試行兩年來，效果如何？
余南平：因?yàn)槎惵蔬^低，效果不大。上海實(shí)行0.4%～0.6%差別化稅率。而美國(guó)的房產(chǎn)稅，最低在1.5%左右，最高在3.5%左右，因?yàn)楦髦萸闆r不同，家庭最終平均數(shù)在1.8%左右。
我認(rèn)為，擁有第一套房是公民的基本權(quán)利，第二套是改善性的，應(yīng)該適度征稅，從全國(guó)而言，有的地方二套房也很普遍，可寬松至第三套房，但應(yīng)繳納與歐美相當(dāng)?shù)亩惵?，這樣才會(huì)起到抑制投機(jī)的作用。
記者：現(xiàn)在上海每年的房產(chǎn)稅收入只有20多億元，您覺得從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，這能解決地方財(cái)政長(zhǎng)期依賴土地的現(xiàn)狀嗎？
余南平：去年上海的土地出讓金有上千億元，而房產(chǎn)稅收入僅20億元，這兩者不是同一數(shù)量級(jí)，現(xiàn)在各地財(cái)政對(duì)土地出讓金的依賴性都很強(qiáng)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，我們是一個(gè)人多地少的國(guó)家，城市規(guī)模也不能無限擴(kuò)張，上海已經(jīng)是一個(gè)3000萬人口的超級(jí)城市，如果哪天到了5000萬，后果很嚴(yán)重，教育、醫(yī)療、交通等等方面的缺陷都會(huì)暴露出來，不能繼續(xù)擴(kuò)張了。所以，土地出讓金的模式是不可持續(xù)的，未來一定會(huì)轉(zhuǎn)為不動(dòng)產(chǎn)稅。同時(shí)，我們建議以后如果地方主要靠財(cái)產(chǎn)稅了，中央在這方面應(yīng)照顧地方，減少分成，這樣也會(huì)促進(jìn)轉(zhuǎn)變地方的發(fā)展思維和觀念，現(xiàn)在地方賣地積極性高，主要是來錢快。
記者：在房產(chǎn)稅征收上，國(guó)際上有什么經(jīng)驗(yàn)可以借鑒？
余南平：我們主要是用房產(chǎn)稅來調(diào)控樓市，國(guó)外主要是稅制完善，另外，國(guó)外對(duì)固定財(cái)產(chǎn)稅的收取非常嚴(yán)格，一個(gè)是稅率相對(duì)來說高一些，另外審核更加嚴(yán)格、規(guī)范，在美國(guó)兩年評(píng)估一次房產(chǎn)價(jià)格，高了加稅，低了退稅，整個(gè)模式已經(jīng)比較成熟了。從用途看，國(guó)內(nèi)的試點(diǎn)要求用在保障房上，但從國(guó)外來看是進(jìn)入公共財(cái)政后再做分配，沒有特定應(yīng)用指向?？v觀世界各地，只要是開征房產(chǎn)稅了，房?jī)r(jià)初期都是下跌的，但波動(dòng)是有限的，從我的研究來看，沒有任何一個(gè)國(guó)家是例外，當(dāng)然稅率很關(guān)鍵，至少要從1.5%起步，逐級(jí)遞進(jìn)。
建議1：
用住房信息聯(lián)網(wǎng)扎緊籠子才能精確“打擊”投機(jī)
記者：重慶征房產(chǎn)稅依據(jù)住房套數(shù)，上海根據(jù)人均面積，相比較來說哪種更合理？
余南平：雖然有這兩種方式，但因?yàn)槲覀冏》啃畔⑸形绰?lián)網(wǎng)，根本不知道哪一戶哪一人有幾套房，人均面積更是無法計(jì)算，從這一點(diǎn)上說，哪種方式都不可能達(dá)到預(yù)期效果。如果住房信息聯(lián)網(wǎng)的工作完成了，那就可以精確“打擊”。
記者：現(xiàn)在是否已具備更大范圍征收房產(chǎn)稅的條件？
余南平：我覺得全國(guó)開征必須有個(gè)前提，那就是住房信息聯(lián)網(wǎng)，雖然以人查房涉及個(gè)人隱私，但是對(duì)政策制定來說，是最重要的科學(xué)依據(jù)。我們要將住房投機(jī)行為關(guān)到制度的籠子里。除了20%的交易利稅外，這個(gè)籠子最重要的一個(gè)程序，就是全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)，等這個(gè)工作做好了，向誰征稅，稅率多高，梯級(jí)該怎么確定，那就萬事俱備了。
至于征稅范圍，應(yīng)該是向國(guó)內(nèi)已經(jīng)納入住建部住房數(shù)據(jù)的70個(gè)大中城市鋪開比較合理，至于三、四線城市，沒有太大必要，只要能抑制住大中城市的投機(jī)行為，我們的樓市調(diào)控就算成功了。
記者：住房信息聯(lián)網(wǎng)為什么遲遲沒有實(shí)現(xiàn)呢？
余南平：這不是技術(shù)問題，住建部提出的進(jìn)度要求，2012年6月30日前應(yīng)實(shí)現(xiàn)40個(gè)重點(diǎn)城市的個(gè)人住房信息系統(tǒng)與住建部聯(lián)網(wǎng)，今年6月底將完成500個(gè)城市的住房信息聯(lián)網(wǎng)工作，但是都沒有按時(shí)“交作業(yè)”。其中的癥結(jié)在于，住建部的要求對(duì)地方的約束力比較小，現(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)稅登記由國(guó)土部負(fù)責(zé)，這一變化其實(shí)作用非常大，因?yàn)閲?guó)土部掌握各地的用地指標(biāo)，如果地方?jīng)]有完成登記工作，不配合相關(guān)工作，住建部可以在用地指標(biāo)上施加壓力。這就抓住了“把柄”，掌控力更強(qiáng)。
建議2：
樓市調(diào)控政策要注意配套
記者：除了住房信息聯(lián)網(wǎng)以外，房產(chǎn)稅還需要哪些配套措施呢？
余南平：房產(chǎn)稅的順利實(shí)施，應(yīng)該出臺(tái)兩個(gè)配套措施，一個(gè)是保障房，第二是租賃市場(chǎng)管理。目前，我比較認(rèn)可的是德國(guó)模式，在德國(guó)僅有43%左右的人擁有房子產(chǎn)權(quán)，另外的都在租房市場(chǎng)解決，德國(guó)反而是全球住房水平最高的國(guó)家。
德國(guó)的管理方式是全世界最特殊的，房東沒有租金的定價(jià)權(quán)，定價(jià)是根據(jù)承租者協(xié)會(huì)會(huì)員工資的三分之一，出租人依據(jù)這個(gè)指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行租金調(diào)整，但3年內(nèi)累計(jì)最高只能上漲30%，甚至有一段時(shí)間出臺(tái)了“強(qiáng)租令”，盡可能讓空置房屋進(jìn)入租賃市場(chǎng)。所以，這就給我們一些提醒：出臺(tái)樓市調(diào)控政策，一定要注意配套。記者 李光金
今年2月，新“國(guó)五條”明確提出擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。至今，雖尚未有明確方案出臺(tái)，但依然引起極大關(guān)注和討論。
2011年1月28日，作為第一批試點(diǎn)城市之一的上海開始征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅。政策試行兩年多，效果如何？有無增加百姓負(fù)擔(dān)？能否終結(jié)土地財(cái)政？本版采訪了長(zhǎng)期跟蹤研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的華東師范大學(xué)余南平教授。
“房產(chǎn)稅政策成敗的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，從宏觀說，是要促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，改變現(xiàn)在過度依賴土地出讓金的現(xiàn)狀；從微觀來說，就是要平抑房?jī)r(jià)，照顧到大多數(shù)人的利益。”
——余南平
效果：
稅率低很難抑制投機(jī)
收入少地方無積極性
記者：上海房產(chǎn)稅開征之初面臨的最大爭(zhēng)議是什么？
余南平：開征之初的爭(zhēng)議并不是特別大，一些非議主要來自民間，不少人覺得買房時(shí)已經(jīng)間接繳納了土地稅，房產(chǎn)稅涉及“多重”征稅?，F(xiàn)在公眾一提到征稅便會(huì)警惕甚至怨憤起來。其實(shí)，房產(chǎn)稅對(duì)普通市民來說關(guān)系不大。如在上海，有兩套及以上住房，零點(diǎn)幾的稅率幾乎可以忽略不計(jì)。
記者：上海房產(chǎn)稅試行兩年來，效果如何？
余南平：因?yàn)槎惵蔬^低，效果不大。上海實(shí)行0.4%～0.6%差別化稅率。而美國(guó)的房產(chǎn)稅，最低在1.5%左右，最高在3.5%左右，因?yàn)楦髦萸闆r不同，家庭最終平均數(shù)在1.8%左右。
我認(rèn)為，擁有第一套房是公民的基本權(quán)利，第二套是改善性的，應(yīng)該適度征稅，從全國(guó)而言，有的地方二套房也很普遍，可寬松至第三套房，但應(yīng)繳納與歐美相當(dāng)?shù)亩惵?，這樣才會(huì)起到抑制投機(jī)的作用。
記者：現(xiàn)在上海每年的房產(chǎn)稅收入只有20多億元，您覺得從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，這能解決地方財(cái)政長(zhǎng)期依賴土地的現(xiàn)狀嗎？
余南平：去年上海的土地出讓金有上千億元，而房產(chǎn)稅收入僅20億元，這兩者不是同一數(shù)量級(jí)，現(xiàn)在各地財(cái)政對(duì)土地出讓金的依賴性都很強(qiáng)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，我們是一個(gè)人多地少的國(guó)家，城市規(guī)模也不能無限擴(kuò)張，上海已經(jīng)是一個(gè)3000萬人口的超級(jí)城市，如果哪天到了5000萬，后果很嚴(yán)重，教育、醫(yī)療、交通等等方面的缺陷都會(huì)暴露出來，不能繼續(xù)擴(kuò)張了。所以，土地出讓金的模式是不可持續(xù)的，未來一定會(huì)轉(zhuǎn)為不動(dòng)產(chǎn)稅。同時(shí)，我們建議以后如果地方主要靠財(cái)產(chǎn)稅了，中央在這方面應(yīng)照顧地方，減少分成，這樣也會(huì)促進(jìn)轉(zhuǎn)變地方的發(fā)展思維和觀念，現(xiàn)在地方賣地積極性高，主要是來錢快。
記者：在房產(chǎn)稅征收上，國(guó)際上有什么經(jīng)驗(yàn)可以借鑒？
余南平：我們主要是用房產(chǎn)稅來調(diào)控樓市，國(guó)外主要是稅制完善，另外，國(guó)外對(duì)固定財(cái)產(chǎn)稅的收取非常嚴(yán)格，一個(gè)是稅率相對(duì)來說高一些，另外審核更加嚴(yán)格、規(guī)范，在美國(guó)兩年評(píng)估一次房產(chǎn)價(jià)格，高了加稅，低了退稅，整個(gè)模式已經(jīng)比較成熟了。從用途看，國(guó)內(nèi)的試點(diǎn)要求用在保障房上，但從國(guó)外來看是進(jìn)入公共財(cái)政后再做分配，沒有特定應(yīng)用指向?？v觀世界各地，只要是開征房產(chǎn)稅了，房?jī)r(jià)初期都是下跌的，但波動(dòng)是有限的，從我的研究來看，沒有任何一個(gè)國(guó)家是例外，當(dāng)然稅率很關(guān)鍵，至少要從1.5%起步，逐級(jí)遞進(jìn)。
建議1：
用住房信息聯(lián)網(wǎng)扎緊籠子才能精確“打擊”投機(jī)
記者：重慶征房產(chǎn)稅依據(jù)住房套數(shù)，上海根據(jù)人均面積，相比較來說哪種更合理？
余南平：雖然有這兩種方式，但因?yàn)槲覀冏》啃畔⑸形绰?lián)網(wǎng)，根本不知道哪一戶哪一人有幾套房，人均面積更是無法計(jì)算，從這一點(diǎn)上說，哪種方式都不可能達(dá)到預(yù)期效果。如果住房信息聯(lián)網(wǎng)的工作完成了，那就可以精確“打擊”。
記者：現(xiàn)在是否已具備更大范圍征收房產(chǎn)稅的條件？
余南平：我覺得全國(guó)開征必須有個(gè)前提，那就是住房信息聯(lián)網(wǎng)，雖然以人查房涉及個(gè)人隱私，但是對(duì)政策制定來說，是最重要的科學(xué)依據(jù)。我們要將住房投機(jī)行為關(guān)到制度的籠子里。除了20%的交易利稅外，這個(gè)籠子最重要的一個(gè)程序，就是全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)，等這個(gè)工作做好了，向誰征稅，稅率多高，梯級(jí)該怎么確定，那就萬事俱備了。
至于征稅范圍，應(yīng)該是向國(guó)內(nèi)已經(jīng)納入住建部住房數(shù)據(jù)的70個(gè)大中城市鋪開比較合理，至于三、四線城市，沒有太大必要，只要能抑制住大中城市的投機(jī)行為，我們的樓市調(diào)控就算成功了。
記者：住房信息聯(lián)網(wǎng)為什么遲遲沒有實(shí)現(xiàn)呢？
余南平：這不是技術(shù)問題，住建部提出的進(jìn)度要求，2012年6月30日前應(yīng)實(shí)現(xiàn)40個(gè)重點(diǎn)城市的個(gè)人住房信息系統(tǒng)與住建部聯(lián)網(wǎng)，今年6月底將完成500個(gè)城市的住房信息聯(lián)網(wǎng)工作，但是都沒有按時(shí)“交作業(yè)”。其中的癥結(jié)在于，住建部的要求對(duì)地方的約束力比較小，現(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)稅登記由國(guó)土部負(fù)責(zé)，這一變化其實(shí)作用非常大，因?yàn)閲?guó)土部掌握各地的用地指標(biāo)，如果地方?jīng)]有完成登記工作，不配合相關(guān)工作，住建部可以在用地指標(biāo)上施加壓力。這就抓住了“把柄”，掌控力更強(qiáng)。
建議2：
樓市調(diào)控政策要注意配套
記者：除了住房信息聯(lián)網(wǎng)以外，房產(chǎn)稅還需要哪些配套措施呢？
余南平：房產(chǎn)稅的順利實(shí)施，應(yīng)該出臺(tái)兩個(gè)配套措施，一個(gè)是保障房，第二是租賃市場(chǎng)管理。目前，我比較認(rèn)可的是德國(guó)模式，在德國(guó)僅有43%左右的人擁有房子產(chǎn)權(quán)，另外的都在租房市場(chǎng)解決，德國(guó)反而是全球住房水平最高的國(guó)家。
德國(guó)的管理方式是全世界最特殊的，房東沒有租金的定價(jià)權(quán)，定價(jià)是根據(jù)承租者協(xié)會(huì)會(huì)員工資的三分之一，出租人依據(jù)這個(gè)指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行租金調(diào)整，但3年內(nèi)累計(jì)最高只能上漲30%，甚至有一段時(shí)間出臺(tái)了“強(qiáng)租令”，盡可能讓空置房屋進(jìn)入租賃市場(chǎng)。所以，這就給我們一些提醒：出臺(tái)樓市調(diào)控政策，一定要注意配套。記者 李光金