至2010年來(lái)的中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控，不難看出其主基調(diào)就是抑制住房的購(gòu)買需求，特別是投資性需求。在調(diào)控措施上，無(wú)論是限購(gòu)、限貸、利率上浮以及各種增加稅負(fù)、大建保障房，目的都是為了抑制民眾購(gòu)房需求。
　　從經(jīng)濟(jì)學(xué)原理看市場(chǎng)：
　　過(guò)去國(guó)內(nèi)傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)學(xué)，有個(gè)簡(jiǎn)單原理：就是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，當(dāng)商品的供給不變，需求下降，商品的價(jià)格就會(huì)降下來(lái)；或者當(dāng)商品的供給增加，商品的價(jià)格也會(huì)回落。這或許就是調(diào)控以來(lái)的思路：通過(guò)限購(gòu)限貸、增加稅負(fù)來(lái)壓制購(gòu)房需求，并大建保障房提供供求，希望商品（住宅）的價(jià)格下降。
　　然而，經(jīng)濟(jì)學(xué)原理其實(shí)也在與時(shí)俱進(jìn)，隨著社會(huì)的發(fā)展，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的形態(tài)變化，很多原理已經(jīng)變得越來(lái)越復(fù)雜，不斷修正。上述的基礎(chǔ)原理是真實(shí)的，但是——不是真實(shí)的全部。
　　近年的住宅全國(guó)平均價(jià)格會(huì)不跌反漲，說(shuō)明新的博弈結(jié)果是——供應(yīng)的下降比需求下降要更大、更快。這點(diǎn)與統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)是相符合的：2012年在政策的高壓下，商品房銷售面積（有效需求）僅增長(zhǎng)1.8%，然而住宅新開(kāi)工面積（供應(yīng)量）卻下降11.2%，土地購(gòu)置面積下降19.5%。
　　這就是經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)最殘酷的一面。因此，由于經(jīng)濟(jì)原因而買不起房的人，絕對(duì)不要寄希望于調(diào)控政策可以讓你輕輕松松買得起，因?yàn)樵谌祟悮v史以來(lái)，無(wú)論任何國(guó)家與地區(qū)、任何社會(huì)制度都沒(méi)有實(shí)現(xiàn)過(guò)這個(gè)“烏托邦”一樣的“買房夢(mèng)”。尤其是近年不斷增加稅負(fù)，它只會(huì)讓你買房的可能性變得更低而不是更高，除非更快的變成富人，而且變富的腳步要超過(guò)價(jià)格漲的速度。而大建保障房，也只是保障“租房”為主，而且是保障符合條件的“低收入家庭”，不是人人都照顧入住。
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步進(jìn)入壟斷：
　　近年的不斷調(diào)控，無(wú)疑造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體的萎縮，卻有利于央企、國(guó)企、龍頭企業(yè)更快、更多地?fù)屨际袌?chǎng)份額。以萬(wàn)科為例，2012年在全國(guó)商品房銷售面積僅增長(zhǎng)1.8%的情況下，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)了20.5%的增長(zhǎng)，市場(chǎng)份額明顯提升。
　　市場(chǎng)進(jìn)一步壟斷的后果：商品供應(yīng)方步調(diào)更統(tǒng)一協(xié)調(diào)，更有力控制價(jià)格。
　　調(diào)控打破市場(chǎng)正常步伐運(yùn)行：
　　世界上沒(méi)有只漲不跌的商品，包括房子。為什么沒(méi)有只漲不跌的商品？因?yàn)楣┣箨P(guān)系在發(fā)生作用，市場(chǎng)進(jìn)行自發(fā)的調(diào)節(jié)。任何商品，價(jià)格上漲總能刺激供給的增加，供給增加到一定程度，價(jià)格就會(huì)下跌。也就是說(shuō)，上漲本身鋪就了下跌的道路。
　　那么，怎么樣才能防止暴跌呢？目前來(lái)說(shuō)，管理層選擇抑制供給，控制開(kāi)發(fā)商資金的市場(chǎng)支持度。對(duì)住房需求的抑制在當(dāng)下可以立刻體現(xiàn)出來(lái)，而由于房地產(chǎn)的生產(chǎn)周期，供給的真正減少要在一兩年之后，這意味著當(dāng)前的宏觀調(diào)控政策其實(shí)卻為日后的房?jī)r(jià)不會(huì)暴跌買了保險(xiǎn)，房?jī)r(jià)日后因?yàn)楣┙o的增加而暴跌的可能性基本不存在。如果從防止房地產(chǎn)市場(chǎng)暴漲暴跌的角度看，當(dāng)前的宏觀調(diào)控政策是對(duì)的。
　　房租將漲、商業(yè)地產(chǎn)租金將跌：
　　如從投資的角度看，當(dāng)前的房?jī)r(jià)/租金比無(wú)疑是不合理的，市場(chǎng)必將回歸理性。那么，結(jié)果只可能是：房?jī)r(jià)的下跌或者租金的上漲。
　　前面分析表明，房?jī)r(jià)的大幅下跌的可能性不大，同時(shí)市場(chǎng)供應(yīng)量減少，尤其是投資性購(gòu)房被嚴(yán)重打壓，這樣的話，租金在未來(lái)幾年上漲幾乎是肯定的事情。
　　而另一方面，由于近年的樓市調(diào)控都是集中在住宅方面，令商業(yè)地產(chǎn)可以非常迅速發(fā)展，無(wú)論是開(kāi)發(fā)量還是成交量。但這些商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與銷售，卻不同于住宅，這些往往不是終端消費(fèi)，這種“消費(fèi)”商業(yè)地產(chǎn)的大部分是零售業(yè)、服務(wù)業(yè)、商業(yè)金融產(chǎn)業(yè)等。
　　供應(yīng)量巨幅增加，但是最終消費(fèi)的需求變化不大，那么，盡管商業(yè)地產(chǎn)建好了、賣出了，但是這不等于需求，真正需求是商業(yè)地產(chǎn)的最終運(yùn)營(yíng)者與買賣商品、服務(wù)的民眾。
　　按照之前介紹的原理，真正需求沒(méi)有明顯增加的情況下，供應(yīng)量劇增，就會(huì)導(dǎo)致價(jià)格的下跌，最明顯的表現(xiàn)是商業(yè)地產(chǎn)整體的租金下跌。而由于商業(yè)地產(chǎn)的特殊性，網(wǎng)店在中國(guó)快速搶占零售業(yè)市場(chǎng)份額，這個(gè)租金的下跌會(huì)比較明顯。