專家稱2014年房價或?qū)⒊霈F(xiàn)低點 “盛極而衰”苗頭已現(xiàn)
來源: 作者: 發(fā)布時間:2013-10-18 閱讀量:
本周二,國家統(tǒng)計局公布9月全國居民消費價格指數(shù)顯示,2013年9月份,全國居民消費價格總水平同比上漲3.1%,其中,9月居住價格同比上漲2.6%。住房租金價格上漲4.4%,建房及裝修材料價格上漲1.4%,水、電、燃料價格上漲0.7%。
就此數(shù)據(jù),上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭的解讀是,9月CPI漲幅遠(yuǎn)超預(yù)期,國家的貨幣政策必須更多考慮控通脹因素,市場流動性將會收緊,或直接影響到房企融資及個人貸款發(fā)放。
楊紅旭認(rèn)為,9月CPI大增3.1%,遠(yuǎn)超預(yù)期,創(chuàng)7個月新高。其實,CPI上行是必然的。由于去年6~7月有兩次降息,一般經(jīng)過1年半左右將傳遞至CPI?!敖酉聛碇撩髂晟习肽?,CPI漲幅或?qū)⒉粩鄤?chuàng)新高。但由于本輪降息次數(shù)少、幅度小,估計未來通脹水平將遠(yuǎn)低于2010年~2011年那輪。一般規(guī)律是房價先漲,CPI后漲,等CPI觸頂后不久,房價趨穩(wěn)或小跌?!?BR>
“日光”已成明日黃花
統(tǒng)計數(shù)字已顯示出市場消化速度開始放緩。據(jù)經(jīng)緯行的分析報告指出,從“十一”期間新貨開售的去貨率來看,若將臨近國慶加推的項目也納入計算的話,國慶前后新貨開盤當(dāng)天成交超八成的有祈福萬景峰、雅居樂[簡介 最新動態(tài)]錦城、金澤惠百氏和合景譽山國際。普遍新貨成交量均在五六成,甚至個別項目僅有兩三成。這與中秋假期及八、九月的市場相比,已遜色不少。
其中,之前曾“日光”或者每次加推均旺銷的項目出現(xiàn)成交放緩的跡象,包括深業(yè)江悅灣、萬科[簡介 最新動態(tài)]東薈城、翡翠綠洲、錦繡天倫花園等,消化率均僅有四五成,且前三者的新貨數(shù)量并不多,也無法在加推當(dāng)天售罄??梢姡S著價格的持續(xù)攀高,購房成本的加大也在一定程度上阻礙了買家入市的積極性。另外,周邊樓盤較多、選擇范圍較廣且有不少新貨即將推售,也在一定程度上分散了買家的注意力。
總體而言,雖然熱點區(qū)域人氣仍維持,且不乏亮點項目,但因價格高企、銀行停貸、“雙合同”提高首付門檻等多因素集中制約,總體市場成交已有所放緩,環(huán)比有所下降。
基于此,經(jīng)緯行研究中心認(rèn)為,受“地王”頻出的市場暗示及房價在歷年調(diào)控中持續(xù)攀漲的現(xiàn)象影響,買家對房價看漲的預(yù)期暫難改變,只要產(chǎn)品合適、價格在承受力范圍內(nèi),買家仍將選擇入市,特別是接下來持續(xù)到12月底,不少發(fā)展商肩負(fù)完成年度銷售目標(biāo)的任務(wù),因而新貨也將持續(xù)推出市場,選擇范圍的增多或吸引前期尚未入市的買家,個別優(yōu)質(zhì)的低價“剛需”大盤也許依然有望“日光”。
2014年或現(xiàn)房價低點
不過,需要值得重視的是,從第四季度開始,隨著銀行信貸的收緊,將進一步牽制買賣雙方,貸款利率上調(diào)甚至停貸的現(xiàn)象將增多,延至年后放款的情況更趨普遍。
另外,政府目前完成年度房價調(diào)控目標(biāo)的壓力甚大,因而“限價、限售、限簽”的行政干預(yù)措施短期內(nèi)仍難放開,甚至有進一步趨嚴(yán)的可能性。由此可判斷,在金融環(huán)境、行業(yè)政策環(huán)境短期內(nèi)不變甚至趨嚴(yán)的背景下,四季度成交量或?qū)⒂兴啪?。價格方面,因目前房價已漲至歷史高位,消費者觀望氣氛漸濃,市場對當(dāng)前高價的消化期拉長,未來半年至一年內(nèi)價格上漲幅度將減緩。
有學(xué)者指出,不妨從樓市的發(fā)展曲線來做預(yù)測。2000年以來,房地產(chǎn)市場持續(xù)在冷熱之間波動,2004年、2005年、2007年、2009年都經(jīng)歷過一輪房價快速上漲,2009年全國房價平均漲幅達到了20%以上。現(xiàn)在的情況則與2009年下半年相類似,一、二線城市出現(xiàn)價量齊升的狀況,住宅市場供不應(yīng)求,搶房、“日光”時有出現(xiàn),市場處于典型的繁榮期。
但繁榮期的過后則是蕭條期。雖然說這種蕭條一定不會是以房價應(yīng)聲下跌而呈現(xiàn),但在滯漲的同時呈現(xiàn)交易量萎縮的態(tài)勢如今已有苗頭。若明年的成交量進一步萎縮的話,預(yù)計到了2014年或2015年,房價或?qū)⒊霈F(xiàn)低點。
“中國式買房”掩蓋了實際需求
持“未來房價趨穩(wěn)或下跌”的觀點并非楊紅旭一人。日前廣東省房協(xié)理事趙卓文指出,“一線城市的地價和房價已呈失控狀態(tài)。當(dāng)所有人都認(rèn)定了一個‘升’字,樓市的風(fēng)險就真的要來了?!苯?jīng)過10年的“補漲”、“急升”,城市地價、房價已經(jīng)到達歷史高位。并且,當(dāng)前房價已經(jīng)超過普通城市居民的承受能力,樓市成交量難以放大?!笆O而衰”的苗頭已經(jīng)出現(xiàn)。
事實上,廣州樓市盛極而衰的跡象已經(jīng)開始顯露。一上市房企的營銷負(fù)責(zé)人表示,當(dāng)下,大家關(guān)注的都是一個“買”字,不管是不是缺房,看到別人都在買,自己也去搶一套,與需求無關(guān),這種被戲稱為“中國式買房”的現(xiàn)象如今在國內(nèi)四處上演。大家看到的都是某盤“日光”了,某盤賣掉了多少套??墒?,又有誰仔細(xì)數(shù)過,有哪些樓盤賣了多久還沒賣完?有哪些樓盤其實已經(jīng)在暗暗地放松價格?又有哪些房企的銷售負(fù)責(zé)人如今正為賣不動而發(fā)愁呢?
珠江新城一房企人士也對記者坦言,現(xiàn)在大家都在抱怨政府限簽,但其實你仔細(xì)去打聽一下,除了“剛需”盤之外,城中的住宅是不是個個都真的一點也不愁賣?珠江新城究竟有多少豪宅除了已售沒簽約的單位外,還有哪些單位確實還在待售之中?“我就知道,并非全部珠江新城的樓盤都已經(jīng)賣光售罄,依然還有房企為如何快速出貨而暗自神傷呢?!边@位人士說。
一上市房企的營銷人士也透露,除了一些大的上市房企在前9個月銷售提速,如今感到日子可以輕松過之外,一些上半年銷售速度不快的中小房企,最近也已經(jīng)在籌劃如何沖量完成年度銷售目標(biāo)。日前,已經(jīng)有個別房企借集團周年慶的日子推出了聯(lián)展式的優(yōu)惠。雖然其優(yōu)惠幅度不大,但明顯是發(fā)出了一個“想走貨”的信號。
精彩導(dǎo)讀
全城暗訪
雙合同八宗“最”
從今年4月24日起,廣州全面執(zhí)行商品房住宅預(yù)售價格網(wǎng)上申報制度,開發(fā)商賣房前要先網(wǎng)上申報預(yù)售價,并接受市國土房管部門的價格指導(dǎo)。消息傳出后,立即掀起市場軒然大波,當(dāng)業(yè)界普遍關(guān)心此舉將制約新貨供應(yīng)量并進一步加劇市場供需關(guān)系緊張時,一種被“政府指導(dǎo)價”所扭曲的畸形合同也開始浮出水面。
雖然有關(guān)部門一直沒有對政府指導(dǎo)價松口,記者從多個在售樓盤的項目負(fù)責(zé)人口中得知,所謂的“政府指導(dǎo)價”,實際上是樓盤所在區(qū)域、板塊去年同期的成交均價,“如果是舊盤加推新貨的項目,其指導(dǎo)價則參考上一組團的價格。”
為了完成年度樓市調(diào)控目標(biāo),有關(guān)部門祭出“政府指導(dǎo)價”和高價盤“限網(wǎng)簽”雙劍,確實在較短時期內(nèi)達成了樓市成交數(shù)據(jù)的下跌。不過,若從市場的真實情況來看,早在去年年底樓市翹尾行情的帶動下,今年年初的廣州房價已上升至一個新的臺階,緊隨其后的新“國五條”政策末班車效應(yīng),則是再一次大幅度拉升一、二手樓市的成交量價,所謂的“政府指導(dǎo)價”就顯得“不接地氣”了,與市場價差距較大?!澳阌袕埩加嫞矣羞^墻梯”,向來精明的房企雖然想盡早獲批預(yù)售證,但也不會輕易讓利,于是一邊申報低于政府指導(dǎo)價的預(yù)售價格,一邊急找法律人士起草各種樣式的“雙合同”。