未來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在較多不確定性因素，整個(gè)行業(yè)的黃金時(shí)期已經(jīng)過(guò)去。不過(guò)，雖然房地產(chǎn)行業(yè)不再是暴利，而是平穩(wěn)的利潤(rùn)，但行業(yè)仍有較大的投資機(jī)會(huì)。
　　例如，房地產(chǎn)基金這一領(lǐng)域迎來(lái)了黃金發(fā)展期，其中有兩個(gè)方面的原因。第一是原來(lái)眾多資金只信賴銀行，現(xiàn)在已經(jīng)逐漸直接投向房地產(chǎn)基金。第二，保險(xiǎn)資金已經(jīng)邁出了一些步伐，未來(lái)還會(huì)是機(jī)構(gòu)化的成分占相當(dāng)?shù)姆至?，也就是說(shuō)房地產(chǎn)基金管理者的資金來(lái)源會(huì)更加多元化、更加完善。這樣的話，房地產(chǎn)基金的發(fā)展還會(huì)迎來(lái)好的黃金期。
　　最關(guān)鍵的是，地產(chǎn)基金可以不受相關(guān)銀行貸款政策限制，協(xié)助房企涉及一級(jí)土地整理、土地購(gòu)買、房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)、物業(yè)持有并購(gòu)、項(xiàng)目股權(quán)并購(gòu)等環(huán)節(jié)，較銀行傳統(tǒng)開發(fā)貸資金使用更靈活，提高企業(yè)自有資金周轉(zhuǎn)率及杠桿效益。
　　而隨之而來(lái)的問(wèn)題是，未來(lái)哪些房地產(chǎn)公司更受資金青睞？筆者認(rèn)為，有兩類房地產(chǎn)公司更具投資價(jià)值：首先是有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的央企、國(guó)企；其次是全國(guó)百?gòu)?qiáng)地產(chǎn)開發(fā)商以及地方性區(qū)域性地產(chǎn)龍頭企業(yè)。當(dāng)然，前提是這些公司已經(jīng)擁有二級(jí)以上開發(fā)資質(zhì)。
　　房地產(chǎn)基金與房地產(chǎn)的業(yè)態(tài)發(fā)展緊密聯(lián)系，具體從領(lǐng)域細(xì)分的角度上來(lái)看，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的生態(tài)結(jié)構(gòu)和政策環(huán)境的變化，專注于某些區(qū)域、某些業(yè)態(tài)的基金將更具備優(yōu)勢(shì)，因?yàn)橘Y源更集中反應(yīng)更快速。目前已經(jīng)出現(xiàn)了一些專門針對(duì)爛尾樓收購(gòu)、專門做寫字樓或商業(yè)地產(chǎn)、專門做土地整理或保障房的地產(chǎn)基金，未來(lái)這樣的基金會(huì)更有競(jìng)爭(zhēng)力。
　　隨著市場(chǎng)的發(fā)展，眾多中大型房地產(chǎn)公司已經(jīng)回歸一、二線城市。同時(shí)，項(xiàng)目的區(qū)位也很重要，一般城市的核心區(qū)或發(fā)展新區(qū)較受資金青睞；全國(guó)150強(qiáng)內(nèi)的房地產(chǎn)公司在資本市場(chǎng)上比較受歡迎。
　　在調(diào)研時(shí)，房地產(chǎn)基金通常會(huì)對(duì)項(xiàng)目公司多方面進(jìn)行縝密考察。通常來(lái)講，會(huì)通過(guò)以下指標(biāo)去衡量一個(gè)項(xiàng)目是否真正具有投資價(jià)值：公司所在的地域、項(xiàng)目位置、公司日常管理制度及業(yè)務(wù)流程體系、過(guò)往開發(fā)業(yè)績(jī)、開發(fā)量及自身資質(zhì)、組織架構(gòu)及管理團(tuán)隊(duì)背景。同時(shí)，公司的財(cái)務(wù)指標(biāo)(包括資產(chǎn)負(fù)債率、過(guò)往三年一期的財(cái)務(wù)報(bào)表的真實(shí)性、過(guò)往凈資產(chǎn)收益率、內(nèi)部收益率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率及現(xiàn)金流等)、以及公司在當(dāng)?shù)鼗騾^(qū)域的行業(yè)位置也是不可忽視的考察標(biāo)的。
　　目前國(guó)內(nèi)大部分投入房地產(chǎn)行業(yè)的資本，還是以固定收益的方式獲取收益，隨著地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)和地產(chǎn)行業(yè)格局的改變，單純依靠收取利息的盈利模式會(huì)變得越來(lái)越?jīng)]有性價(jià)比。而盈利模式的提升可以通過(guò)更專注的模式，如并購(gòu)后整合高價(jià)賣出；更靈活的交易結(jié)構(gòu)，如加大杠桿提高收益率；更創(chuàng)新的盈利方式，如通過(guò)為開發(fā)商找尋匹配更專業(yè)的團(tuán)隊(duì)代建、代管、提供技術(shù)支持等多種方式獲取收益。