在全國樓市秋風(fēng)四起、一片蕭瑟的時(shí)候，"救市"似乎成了上至政府、下至開發(fā)企業(yè)的共同使命。2014年9月3日，蘭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局發(fā)文首先取消了限購令，而蘭州市物價(jià)局近期也表示："取消限購的同時(shí)，也取消了限價(jià)規(guī)定。"，這表示限價(jià)令也推出了歷史舞臺，9月30日，中國人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，明確表示今后將"認(rèn)貸不認(rèn)房"，這意味著"限貸令"原則上也已經(jīng)松綁。一個(gè)月之內(nèi)，三大限令次第松綁，所有救市"大招"全部放完，樓市是否會從此走上一條光明坦途?如此大規(guī)模的松綁，又是否會再次造成房價(jià)飆升，重現(xiàn)2008的瘋狂?這些問題都值得我們進(jìn)一步關(guān)注。

　　重新解讀"三限令"松綁

　　"三限令"的松綁對當(dāng)前的樓市毫無疑問是一個(gè)重大利好，以蘭州樓市為例，9月3日限購松綁之后，根據(jù)蘭州市房管局的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，蘭州樓市市場成交量上漲了60%，上?？硕鸬臄?shù)據(jù)則顯示，蘭州樓市在整個(gè)9月份的住宅成交套數(shù)較上月增長72%，成交面積增長70%，數(shù)據(jù)顯示蘭州樓市的確正在回暖。

　　但這種回暖能夠持續(xù)多久?首先"限購令"的松綁的確刺激了很大一部分改善型購房者和以前不符合購房條件的購房者入市，所以樓市在短期內(nèi)成交量有所增長并不奇怪。但蘭州樓市的根本問題在于供應(yīng)量過大，購買力不足，限購松綁并沒有解決這個(gè)問題，因此一波需求釋放之后，樓市很可能再次陷入沉寂。過去幾年維持量價(jià)雙升的動力是投資性需求，現(xiàn)在房價(jià)已經(jīng)被控制住，投資需求也不再糾結(jié)于住宅市場，房價(jià)不漲，就沒有人接盤，也就沒有人愿意投資。所以限購令松綁只是一時(shí)之快，長遠(yuǎn)來看，要解決的問題還在于消化供應(yīng)量和提高購買力兩個(gè)方面。

　　至于"限價(jià)令"，其實(shí)對控制樓市意義并不太大，限價(jià)令給的是個(gè)上限，蘭州樓市很多區(qū)域的房價(jià)根本還達(dá)不到這個(gè)上限，而達(dá)到了上限的區(qū)域，比如說城中、雁灘等等板塊，開發(fā)商又有很多辦法繞過限價(jià)令，比如精裝房等等，老實(shí)說，所謂的"一房一價(jià)"其實(shí)是個(gè)名存實(shí)亡的政策，松不松綁沒太大意義。即使松綁了，在目前的市場環(huán)境下，開發(fā)商也沒有漲價(jià)的動力。

　　值得好好研究的是"限貸令"的松綁，首先，首套房的認(rèn)定尺度現(xiàn)在很大，正式出臺的"首套房"的認(rèn)定超出了市場的想象，第二，七折利率重出江湖，這是08年"三率齊動"最大尺度的救市政策后的第一次。但對擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，如何確定首付比例和貸款利率水平，《通知》將這個(gè)權(quán)利交給了銀行。這意味著給不給你貸款，怎么給你貸款，決定權(quán)在銀行。這次文件的精神有三個(gè)：第一，如果你想買房，銀行要支持，以你能想象的力度支持;第二，管理層會采取一定手段促使銀行把資源投放在房貸上;第三，管理層也要求銀行給開發(fā)商融資。把握這三點(diǎn)，文件的精神就領(lǐng)會基本到位了：我們已經(jīng)讓銀行放水了，買不買房就看你的了。有人評價(jià)，文件本身的尺度完全超越了08年10月房地產(chǎn)救市政策，但08年有4萬億大救市這個(gè)背景，甚至可以說，這個(gè)背景比文件本身要猛得多，沒有四萬億的大瘋狂，僅僅靠住房信貸政策的調(diào)整，就不會有后來中國房地產(chǎn)的高歌猛進(jìn)。所以，個(gè)人認(rèn)為，關(guān)鍵是銀行如何執(zhí)行，因此，關(guān)注銀行的下一步實(shí)質(zhì)性的舉動非常重要。

　　房價(jià)會否再次暴漲

　　三限令取消之后房價(jià)會不會像2008年那樣再次暴漲?要回答這個(gè)問題，有三個(gè)方面必須考慮。其一，房地產(chǎn)市場的基本面和08年今非昔比。08年時(shí)住房總體仍然處于短缺階段，瘋狂救市的貨幣放水也催生了大家的購房避險(xiǎn)需求。但是，今天，房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生很大的變化，過去買房炒房者，都變成了賣房者，這是房地產(chǎn)市場最大的變化，看不到這個(gè)變化的，會為此付出代價(jià)。

　　其二，蘭州的住房供應(yīng)已經(jīng)嚴(yán)重過剩。不只是蘭州，除了幾個(gè)一線城市、熱點(diǎn)城市、一小部分的省會城市之外，大部分的二三線城市住房庫存的消化周期已經(jīng)到了紅色警報(bào)線，一些地方的庫存甚至需要消化至少10年，現(xiàn)在房子比人多，都在賣，誰來買?

　　其三，社會資金正在撤離房地產(chǎn)市場，數(shù)據(jù)顯示，前8個(gè)月，進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的資金增速只有3%，這是有房地產(chǎn)市場以來最差的，考慮到房地產(chǎn)2013年以來的體量已經(jīng)很大，這個(gè)增幅意味著資金在逃離房地產(chǎn)行業(yè)。這三大變化是當(dāng)?shù)禺a(chǎn)當(dāng)前的基本面，這個(gè)基本面和08年完全不同，也意味著政策實(shí)施后的效果不能和08年相提并論。

　　另外，我們還需要考慮到"三限令"放開之后的其他長效控制政策可能會陸續(xù)出臺，比如在土地出讓、保障房增量、房產(chǎn)稅等方面進(jìn)行控制，如果有其他長效控制政策取代三限令，其目的一定是遏制地產(chǎn)市場的投資性增長的，把控住了這一點(diǎn)，房價(jià)就不會出現(xiàn)暴漲。從現(xiàn)在的樓市基本面來看，似乎是長效控制政策出臺的較好時(shí)機(jī)。

　　蘭州樓市前景如何

　　從2014年下半年開始，蘭州開發(fā)企業(yè)越來越意識到當(dāng)前市場的不利局勢，"以價(jià)換量"不再是個(gè)別樓盤的促銷行為，而成為開發(fā)企業(yè)的普遍選擇。9月成交大增除了三限令的放開，更多的原因是眾多項(xiàng)目的促銷力度在加大。

　　而從長遠(yuǎn)的形勢來看，蘭州的地產(chǎn)市場和全國一樣，會出現(xiàn)兩個(gè)20%的分化，只有20%的開發(fā)商會活下來;只有20%的樓盤才值得買。這次政策調(diào)整，受益的也就是這兩個(gè)20%，而且一定受益。蘭州樓市在短期內(nèi)可能會因?yàn)槿蘖钏山墪簳r(shí)出現(xiàn)回暖，但在庫存回歸合理水平之前，整體的走勢不會有太大變化，一定是穩(wěn)中有跌的態(tài)勢。

　　當(dāng)然，不管強(qiáng)弱，樓市中購房的需求始終會是存在的，庫存也是可以消化完的，有一位地產(chǎn)專家曾經(jīng)說："一旦救市政策喪心病狂，你就必須同樣喪心病狂的下決心趕快買房，這是中國人的宿命。"而很顯然，現(xiàn)在就是一個(gè)出手買房的好機(jī)會，房價(jià)在逐步下行，開發(fā)商在拼命跑量，這是我們出手買房的良機(jī)，但我們也必須清醒的認(rèn)識到，我們買的房子，是不是屬于那值得出手的20%。