在全國(guó)樓市秋風(fēng)四起、一片蕭瑟的時(shí)候，"救市"似乎成了上至政府、下至開(kāi)發(fā)企業(yè)的共同使命。2014年9月3日，蘭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局發(fā)文首先取消了限購(gòu)令，而蘭州市物價(jià)局近期也表示："取消限購(gòu)的同時(shí)，也取消了限價(jià)規(guī)定。"，這表示限價(jià)令也推出了歷史舞臺(tái)，9月30日，中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，明確表示今后將"認(rèn)貸不認(rèn)房"，這意味著"限貸令"原則上也已經(jīng)松綁。一個(gè)月之內(nèi)，三大限令次第松綁，所有救市"大招"全部放完，樓市是否會(huì)從此走上一條光明坦途?如此大規(guī)模的松綁，又是否會(huì)再次造成房?jī)r(jià)飆升，重現(xiàn)2008的瘋狂?這些問(wèn)題都值得我們進(jìn)一步關(guān)注。

　　重新解讀"三限令"松綁

　　"三限令"的松綁對(duì)當(dāng)前的樓市毫無(wú)疑問(wèn)是一個(gè)重大利好，以蘭州樓市為例，9月3日限購(gòu)松綁之后，根據(jù)蘭州市房管局的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，蘭州樓市市場(chǎng)成交量上漲了60%，上海克而瑞的數(shù)據(jù)則顯示，蘭州樓市在整個(gè)9月份的住宅成交套數(shù)較上月增長(zhǎng)72%，成交面積增長(zhǎng)70%，數(shù)據(jù)顯示蘭州樓市的確正在回暖。

　　但這種回暖能夠持續(xù)多久?首先"限購(gòu)令"的松綁的確刺激了很大一部分改善型購(gòu)房者和以前不符合購(gòu)房條件的購(gòu)房者入市，所以樓市在短期內(nèi)成交量有所增長(zhǎng)并不奇怪。但蘭州樓市的根本問(wèn)題在于供應(yīng)量過(guò)大，購(gòu)買(mǎi)力不足，限購(gòu)松綁并沒(méi)有解決這個(gè)問(wèn)題，因此一波需求釋放之后，樓市很可能再次陷入沉寂。過(guò)去幾年維持量?jī)r(jià)雙升的動(dòng)力是投資性需求，現(xiàn)在房?jī)r(jià)已經(jīng)被控制住，投資需求也不再糾結(jié)于住宅市場(chǎng)，房?jī)r(jià)不漲，就沒(méi)有人接盤(pán)，也就沒(méi)有人愿意投資。所以限購(gòu)令松綁只是一時(shí)之快，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，要解決的問(wèn)題還在于消化供應(yīng)量和提高購(gòu)買(mǎi)力兩個(gè)方面。

　　至于"限價(jià)令"，其實(shí)對(duì)控制樓市意義并不太大，限價(jià)令給的是個(gè)上限，蘭州樓市很多區(qū)域的房?jī)r(jià)根本還達(dá)不到這個(gè)上限，而達(dá)到了上限的區(qū)域，比如說(shuō)城中、雁灘等等板塊，開(kāi)發(fā)商又有很多辦法繞過(guò)限價(jià)令，比如精裝房等等，老實(shí)說(shuō)，所謂的"一房一價(jià)"其實(shí)是個(gè)名存實(shí)亡的政策，松不松綁沒(méi)太大意義。即使松綁了，在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有漲價(jià)的動(dòng)力。

　　值得好好研究的是"限貸令"的松綁，首先，首套房的認(rèn)定尺度現(xiàn)在很大，正式出臺(tái)的"首套房"的認(rèn)定超出了市場(chǎng)的想象，第二，七折利率重出江湖，這是08年"三率齊動(dòng)"最大尺度的救市政策后的第一次。但對(duì)擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，如何確定首付比例和貸款利率水平，《通知》將這個(gè)權(quán)利交給了銀行。這意味著給不給你貸款，怎么給你貸款，決定權(quán)在銀行。這次文件的精神有三個(gè)：第一，如果你想買(mǎi)房，銀行要支持，以你能想象的力度支持;第二，管理層會(huì)采取一定手段促使銀行把資源投放在房貸上;第三，管理層也要求銀行給開(kāi)發(fā)商融資。把握這三點(diǎn)，文件的精神就領(lǐng)會(huì)基本到位了：我們已經(jīng)讓銀行放水了，買(mǎi)不買(mǎi)房就看你的了。有人評(píng)價(jià)，文件本身的尺度完全超越了08年10月房地產(chǎn)救市政策，但08年有4萬(wàn)億大救市這個(gè)背景，甚至可以說(shuō)，這個(gè)背景比文件本身要猛得多，沒(méi)有四萬(wàn)億的大瘋狂，僅僅靠住房信貸政策的調(diào)整，就不會(huì)有后來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)的高歌猛進(jìn)。所以，個(gè)人認(rèn)為，關(guān)鍵是銀行如何執(zhí)行，因此，關(guān)注銀行的下一步實(shí)質(zhì)性的舉動(dòng)非常重要。

　　房?jī)r(jià)會(huì)否再次暴漲

　　三限令取消之后房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)像2008年那樣再次暴漲?要回答這個(gè)問(wèn)題，有三個(gè)方面必須考慮。其一，房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面和08年今非昔比。08年時(shí)住房總體仍然處于短缺階段，瘋狂救市的貨幣放水也催生了大家的購(gòu)房避險(xiǎn)需求。但是，今天，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生很大的變化，過(guò)去買(mǎi)房炒房者，都變成了賣(mài)房者，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的變化，看不到這個(gè)變化的，會(huì)為此付出代價(jià)。

　　其二，蘭州的住房供應(yīng)已經(jīng)嚴(yán)重過(guò)剩。不只是蘭州，除了幾個(gè)一線城市、熱點(diǎn)城市、一小部分的省會(huì)城市之外，大部分的二三線城市住房庫(kù)存的消化周期已經(jīng)到了紅色警報(bào)線，一些地方的庫(kù)存甚至需要消化至少10年，現(xiàn)在房子比人多，都在賣(mài)，誰(shuí)來(lái)買(mǎi)?

　　其三，社會(huì)資金正在撤離房地產(chǎn)市場(chǎng)，數(shù)據(jù)顯示，前8個(gè)月，進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的資金增速只有3%，這是有房地產(chǎn)市場(chǎng)以來(lái)最差的，考慮到房地產(chǎn)2013年以來(lái)的體量已經(jīng)很大，這個(gè)增幅意味著資金在逃離房地產(chǎn)行業(yè)。這三大變化是當(dāng)?shù)禺a(chǎn)當(dāng)前的基本面，這個(gè)基本面和08年完全不同，也意味著政策實(shí)施后的效果不能和08年相提并論。

　　另外，我們還需要考慮到"三限令"放開(kāi)之后的其他長(zhǎng)效控制政策可能會(huì)陸續(xù)出臺(tái)，比如在土地出讓、保障房增量、房產(chǎn)稅等方面進(jìn)行控制，如果有其他長(zhǎng)效控制政策取代三限令，其目的一定是遏制地產(chǎn)市場(chǎng)的投資性增長(zhǎng)的，把控住了這一點(diǎn)，房?jī)r(jià)就不會(huì)出現(xiàn)暴漲。從現(xiàn)在的樓市基本面來(lái)看，似乎是長(zhǎng)效控制政策出臺(tái)的較好時(shí)機(jī)。

　　蘭州樓市前景如何

　　從2014年下半年開(kāi)始，蘭州開(kāi)發(fā)企業(yè)越來(lái)越意識(shí)到當(dāng)前市場(chǎng)的不利局勢(shì)，"以?xún)r(jià)換量"不再是個(gè)別樓盤(pán)的促銷(xiāo)行為，而成為開(kāi)發(fā)企業(yè)的普遍選擇。9月成交大增除了三限令的放開(kāi)，更多的原因是眾多項(xiàng)目的促銷(xiāo)力度在加大。

　　而從長(zhǎng)遠(yuǎn)的形勢(shì)來(lái)看，蘭州的地產(chǎn)市場(chǎng)和全國(guó)一樣，會(huì)出現(xiàn)兩個(gè)20%的分化，只有20%的開(kāi)發(fā)商會(huì)活下來(lái);只有20%的樓盤(pán)才值得買(mǎi)。這次政策調(diào)整，受益的也就是這兩個(gè)20%，而且一定受益。蘭州樓市在短期內(nèi)可能會(huì)因?yàn)槿蘖钏山墪簳r(shí)出現(xiàn)回暖，但在庫(kù)存回歸合理水平之前，整體的走勢(shì)不會(huì)有太大變化，一定是穩(wěn)中有跌的態(tài)勢(shì)。

　　當(dāng)然，不管強(qiáng)弱，樓市中購(gòu)房的需求始終會(huì)是存在的，庫(kù)存也是可以消化完的，有一位地產(chǎn)專(zhuān)家曾經(jīng)說(shuō)："一旦救市政策喪心病狂，你就必須同樣喪心病狂的下決心趕快買(mǎi)房，這是中國(guó)人的宿命。"而很顯然，現(xiàn)在就是一個(gè)出手買(mǎi)房的好機(jī)會(huì)，房?jī)r(jià)在逐步下行，開(kāi)發(fā)商在拼命跑量，這是我們出手買(mǎi)房的良機(jī)，但我們也必須清醒的認(rèn)識(shí)到，我們買(mǎi)的房子，是不是屬于那值得出手的20%。