中國(guó)土地市場(chǎng)的泡沫是否即將破裂？這無(wú)疑是當(dāng)下的一個(gè)熱點(diǎn)問題。2009年土地價(jià)格大幅上漲，2009年底平均土地價(jià)格從上一年的933元/平米升至1923元/平米，漲幅達(dá)106%。如此巨大的漲幅顯然令人擔(dān)憂（該數(shù)據(jù)為土地拍賣交易和議價(jià)交易的均價(jià)，反映每平米規(guī)劃建設(shè)用地的成本，并非土地單位面積的成本，此類土地中包括住宅、商用及工業(yè)用地，資料來源于土地交易中心）。 

　　房?jī)r(jià)上漲壓力仍然很大 

　　曹妃甸今年預(yù)計(jì)日投入將超4億 國(guó)產(chǎn)大豆陷空前危局 五措施自強(qiáng) 新能源車私人購(gòu)買或補(bǔ)貼高達(dá)6萬(wàn) 任志強(qiáng)薪酬奪冠 最大差距超250倍 周洋再談奪冠：先謝國(guó)家后謝父母 姜建初：看守所的事可報(bào)不可炒 　　2007年末至2008年間，在信貸緊縮及各地未售房庫(kù)存累積的影響下，土地價(jià)格從高位回落，此后維持低位徘徊，但近幾個(gè)月價(jià)格又恢復(fù)至下跌前的高點(diǎn)。北京、上海等一些城市的土地價(jià)格甚至超過了前期高點(diǎn)，而在重慶等其他一些城市，價(jià)格還未達(dá)到前期高位。我們認(rèn)為目前許多城市普遍存在土地市場(chǎng)泡沫，在一些大城市尤為明顯。 

　　各城市價(jià)格分化明顯。至2009年底，上海平均土地價(jià)格達(dá)到4454元/平米，而成都僅為1159元/平米，這意味著全國(guó)土地均價(jià)并不能準(zhǔn)確地反映每個(gè)城市的具體情況。但當(dāng)我們具體分析每個(gè)城市的數(shù)據(jù)時(shí)，又遇到相似的問題：數(shù)據(jù)包括市中心及城郊地區(qū)的土地價(jià)格，而且無(wú)法有效按區(qū)域劃分?jǐn)?shù)據(jù)。 

　　我們對(duì)2009年中國(guó)各城市土地價(jià)格的漲幅進(jìn)行了估測(cè)，一些數(shù)據(jù)不完整及漲幅高得離譜的城市沒有被包含在內(nèi)。例如，2009年溫州市土地價(jià)格飆升了876%,海南省海口市的價(jià)格漲勢(shì)也同樣瘋狂。廣州、深圳、上海以及合肥、佛山和揚(yáng)州等地的土地價(jià)格均有相當(dāng)大幅度的上漲。這顯然不是全國(guó)土地市場(chǎng)范圍內(nèi)的泡沫，但泡沫式增長(zhǎng)出現(xiàn)在所有主要大城市，甚至是一些二、三線城市。因此，土地價(jià)格的上漲必然影響到宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。 

　　現(xiàn)有的數(shù)據(jù)還存在一個(gè)問題，由于這里將住宅、商業(yè)和工業(yè)用地價(jià)格混在一起，因此掩飾了住宅類土地價(jià)格的漲幅。根據(jù)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)的調(diào)查數(shù)據(jù)，2009年底全國(guó)平均土地價(jià)格為2595元/平米。但住宅類用地平均價(jià)格為3726元/平米，商業(yè)用地平均價(jià)格為4423元/平米，而工業(yè)用地平均價(jià)格僅為617元/平米。在地價(jià)最高的35個(gè)城市中，三種用地的平均價(jià)格分別為4954元/平米、5484元/平米和749元/平米。 

　　當(dāng)前房?jī)r(jià)地價(jià)走勢(shì)如何？ 

　　很明顯，一些城市的土地價(jià)格出現(xiàn)大幅上漲。土地市場(chǎng)泡沫在許多城市開始顯現(xiàn)。如果不加以控制，土地價(jià)格的上漲將進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)。這一情況顯然已經(jīng)引起了中央的關(guān)注。針對(duì)土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)的第一輪溫和調(diào)控已經(jīng)展開。在將購(gòu)買第二套房的房貸首付比例提高至40%（不過一些銀行在操作中并不執(zhí)行）的同時(shí)，中央政府也加緊督促各地方對(duì)閑置土地嚴(yán)格管理。 

　　樓市氣氛自1月初（繼去年第四季度許多城市的房?jī)r(jià)飆升后）開始明顯轉(zhuǎn)變，各地住宅成交量顯著放緩（去年12月份的交易量由于稅率即將提高而大增），一部分人已經(jīng)開始觀望中央是否還將有新政出臺(tái)。我們認(rèn)為，只有在住宅類房屋價(jià)格繼續(xù)上漲的情況下，政府才會(huì)再次出手。我們猜其政策手段可能包括指導(dǎo)銀行收緊對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的信貸；一些銀行已開始自行控制對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商，特別是對(duì)小型開發(fā)商的信貸。 

　　目前流行的觀點(diǎn)認(rèn)為，大部分城市的房?jī)r(jià)將穩(wěn)定在當(dāng)前水平，多數(shù)炒房者也無(wú)拋售壓力。此外，市場(chǎng)杠桿率較低；普遍認(rèn)為，三分之一的購(gòu)房者全額付款，三分之一的購(gòu)房者房貸比例為70%,其余購(gòu)房者房貸比例為30%-50%,這樣的低杠桿率為市場(chǎng)創(chuàng)造了一個(gè)重要緩沖。如果貨幣政策在2010年大幅緊縮，政府很可能采取對(duì)銀行貸款量化控制的舉措，而不會(huì)大幅提高利率（我們預(yù)計(jì)央行將兩次提高利率，每次提高27個(gè)基點(diǎn)）。這意味著，購(gòu)房者將不會(huì)受到太大沖擊。另外，大多數(shù)分析師都認(rèn)為廣受熱議的物業(yè)稅目前還不會(huì)開征。這些都將對(duì)房市起到支撐作用。 

　　盡管如此，在一些城市，特別是高端市場(chǎng)上，更多人將購(gòu)房作為一種投資（普遍認(rèn)為，自住購(gòu)房者約占全國(guó)住房購(gòu)買量的80%-90%,但在上海高端住宅市場(chǎng)，投資購(gòu)房占到總購(gòu)買量的20%-30%）。我們認(rèn)為，這里泡沫破裂的可能性較大，但還不至于波及整體經(jīng)濟(jì)。 

　　2010年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)又將迎來新一輪供給增長(zhǎng)，這將給價(jià)格帶來壓力。最近，一位高端房地產(chǎn)開發(fā)商告訴我們，他很擔(dān)心今年的銷售，但也不愿意為了促銷而降價(jià)。目前大多數(shù)開發(fā)商的資金充裕，即使經(jīng)歷幾個(gè)月的滯銷也不會(huì)有太大問題。這將會(huì)在一定程度上抵消2010年上半年房?jī)r(jià)下降的壓力。但在下半年，特別是銀行收緊對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信貸后，房地產(chǎn)開發(fā)商的壓力——尤其是中小型開發(fā)商面臨的壓力將加大?？紤]到這些不確定因素，中國(guó)的土地市場(chǎng)價(jià)格水平可能將有所降低。 

　　接下來我們將分析土地市場(chǎng)對(duì)2009年地方政府財(cái)政的影響——以及市場(chǎng)走弱后可能帶來的沖擊。 

　　2009年全國(guó)土地價(jià)格翻番。土地相關(guān)收入對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有十分重要的意義。地方政府十分倚重土地出讓收入，他們不僅直接從土地出售中獲得收入，而且地方融資平臺(tái)（城投公司）還以土地作為抵押，獲得銀行貸款。交投活躍的土地市場(chǎng)，尤其是隨著土地價(jià)格節(jié)節(jié)攀高，使得城市投資平臺(tái)得以興修大量基礎(chǔ)設(shè)施，從而有力的推動(dòng)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。如果沒有土地交易，中國(guó)大部分地區(qū)的經(jīng)濟(jì)恐將躑躅難前。 

　　不夸張地說，2009年對(duì)大多數(shù)地方政府來說是收獲頗豐的一年。2009年全國(guó)土地出讓收入達(dá)到1.2萬(wàn)億元【這一數(shù)據(jù)來自中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)（CRIC）數(shù)據(jù)庫(kù)，該數(shù)據(jù)直接來自各地土地交易中心。但根據(jù)國(guó)土資源部發(fā)布的數(shù)據(jù)，2009年全國(guó)土地出讓收入為1.59萬(wàn)億元，占GDP的比重高達(dá)4.7%】，大多由市級(jí)政府及其所屬的城市投資平臺(tái)獲得。2009年的土地出讓收入是2008年的兩倍多，相當(dāng)于2009年GDP規(guī)模的3%?？偟目磥?，住宅和商用地塊出售價(jià)格較高，工業(yè)用地受讓價(jià)格普遍低廉。 

　　2009年，地方政府共征得稅收收入2.46萬(wàn)億元。一種可能的情況是地方為完成中央下達(dá)的年度稅收任務(wù)（2009的任務(wù)為同比增長(zhǎng)8%-10%），而將部分土地出讓收入計(jì)入整體財(cái)政收入中，但絕大部分土地出讓收入并不計(jì)入財(cái)政收入。地方政府會(huì)盡可能多地控制土地出讓收入，為地方投資項(xiàng)目提供資金。 

　　假定轉(zhuǎn)到預(yù)算收入中的土地出讓收入金額可以忽略不計(jì)，那么2009年在地方政府收入總額中，土地出讓收入占到了四分之一。國(guó)內(nèi)分析人士普遍認(rèn)為部分城市土地出讓收入占地方政府總收入的比重達(dá)到30%-50%,大部分城市這一比重大致為20%到30%。我們研究了過去五年全國(guó)土地出讓收入占地方財(cái)政收入的百分比。就土地出讓收入為地方政府投資提供資金的重要性而言，2009年可與2007年相當(dāng)。 

　　要想看清地方政府收入的全貌，還需加入中央政府對(duì)地方的財(cái)政轉(zhuǎn)移支付資金。2009年中央下?lián)艿霓D(zhuǎn)移支付資金總額達(dá)到2.9萬(wàn)億元，與地方財(cái)政收入大致相當(dāng)。經(jīng)過轉(zhuǎn)移支付資金調(diào)整后，2009年土地出讓收入占地方政府收入總額的15%。但是，土地出讓收入的最大問題是其并不納入預(yù)算管理，這意味著該筆資金的支出不受中央財(cái)政管理，亦不受地方人大監(jiān)督。官方預(yù)算僅涵蓋當(dāng)前的支出，而土地出讓收入為基建項(xiàng)目和其它地方政府希望投資的項(xiàng)目提供了資金。