中行率先調(diào)整存量房貸利率 

　　具體政策的落實(shí)待“五一”后 

　　4月23日，中行正式宣布，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付比例不低于30%；對(duì)于已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房，又申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付比例不低于50%，利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。 

　　此外，中行還嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房，原則上暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款。對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。這與記者走訪中行網(wǎng)點(diǎn)詢(xún)問(wèn)到的情況一致。 

　　而更為重大的調(diào)整是，中行稱(chēng)：“根據(jù)與客戶(hù)合同中的約定，在利率調(diào)整方式到期時(shí)將存量首套、二套、三套及以上的房貸利率浮動(dòng)比例分別調(diào)整至基準(zhǔn)利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍?！?nbsp;

　　也就是說(shuō)，如果在中行貸款的客戶(hù)，根據(jù)購(gòu)房合同中的說(shuō)明，在利率重新定價(jià)的期間，利率會(huì)上調(diào)到0.85倍、1.1倍或者1.2倍，取決于客戶(hù)的存量房為該客戶(hù)第一、第二或者第三套房。 

　　記者采訪中國(guó)銀行北京海淀支行的人士，該人士對(duì)記者說(shuō)：“我們目前還沒(méi)收到有關(guān)存量房貸的利率調(diào)整通知，你可以五一之后再來(lái)咨詢(xún)?！?nbsp;

　　中行北京阜成門(mén)支行的客戶(hù)經(jīng)理對(duì)記者說(shuō)：“如果有通知下來(lái)，尋找合適的機(jī)會(huì)正式調(diào)整存量房貸”。該人士說(shuō)：“只有總行下發(fā)了正式的文件，才會(huì)開(kāi)始調(diào)整。而調(diào)整的方式是根據(jù)銀行的規(guī)定以及當(dāng)時(shí)與客戶(hù)簽訂的合同為準(zhǔn)，不一定是一年一調(diào)，主要看合同里是如何規(guī)定的?！?nbsp;

　　該人士說(shuō)的合同，是指客戶(hù)在貸款合同中，銀行與客戶(hù)簽訂的按年調(diào)整利率或者按季度調(diào)整利率的方式，有些客戶(hù)為按年調(diào)整。 

　　“按年調(diào)整，也就是說(shuō)，今年你的利率是固定的，但是今年銀行已經(jīng)調(diào)整的利率，或者相應(yīng)的政策出臺(tái)，影響的是你明年需要還的貸款金額。如果是按季度調(diào)整，那么如果這個(gè)季度出臺(tái)利率調(diào)整政策，則會(huì)直接影響到下個(gè)季度的還款情況。” 

　　據(jù)了解，2009年初，中行總行就向分行下發(fā)過(guò)有關(guān)房貸合同補(bǔ)充協(xié)議的通知，補(bǔ)充協(xié)議規(guī)定房貸利率優(yōu)惠期設(shè)定為2年，也就是七折優(yōu)惠可持續(xù)到2011年一季度。而從2010年1月份，中行下發(fā)的新的房貸合同中，明確房貸利率優(yōu)惠期限為2年，到期后的利率再進(jìn)行新的調(diào)整。 

　　100萬(wàn)首套房貸 

　　20年需多償還11.5萬(wàn)元利息 

　　通過(guò)以下方式可以簡(jiǎn)單比較一下，如果中行調(diào)整存量房貸利率，那么客戶(hù)會(huì)受到多大的影響。假設(shè)客戶(hù)目前在中行還有貸款100萬(wàn)元，還需要還款的期限是20年，也就是240個(gè)月。 

　　那么，如果客戶(hù)是做首套房按揭貸款，按照2008年12月23日的貸款利率下限，也就是七折優(yōu)惠措施，利率為4.16%，按照月均還款方式，還款總額為147.4667萬(wàn)元，支付利息款為47.4667萬(wàn)元，月均還款為6144.44元。 

　　如果利率調(diào)整到0.85倍，貸款利率則為5.05%，那么100萬(wàn)元的貸款，還款總額為159.0530萬(wàn)元，比七折優(yōu)惠多出了11.5863萬(wàn)元。另外，每月還款金額為6627.21元，比七折優(yōu)惠多出了482.77元。 

　　而第二套房的界定標(biāo)準(zhǔn)是以家庭為單位，不少客戶(hù)在中行的貸款不止一套。如果客戶(hù)在中行貸款的房屋為客戶(hù)的第二套房，則按照貸款利率1.1倍的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算，為6.53%。 

　　那么還款總額將為179.3617萬(wàn)元，需要支付利息為79.3617萬(wàn)元。比七折利率多還31.895萬(wàn)元，每月需還款7473.4元，比七折利率多還846.19元。 

　　工行暫未調(diào)整存量房貸， 

　　建行根據(jù)區(qū)域差別定新發(fā)房貸 

　　工行(601398,股吧)從4月16日開(kāi)始正式實(shí)行差別化住房信貸政策，對(duì)新簽訂合同和審批的個(gè)人住房貸款實(shí)行新規(guī)：對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的家庭，大幅度提高首付款比例和利率水平。 

　　關(guān)于“大幅度提高”，根據(jù)記者采訪，目前工行沒(méi)有暫停發(fā)放第三套房貸款，現(xiàn)在執(zhí)行的是首付六成，利率1.2倍。工行大望路支行的業(yè)務(wù)員對(duì)記者說(shuō)：“針對(duì)多套房客戶(hù)，還有存量房貸款的新的政策，我們從來(lái)也沒(méi)有收到過(guò)通知?！?nbsp;

　　但該人士表示，希望客戶(hù)需要貸款的能盡快來(lái)辦，因?yàn)檫^(guò)段時(shí)間什么政策就不一定了?！叭绻F(xiàn)在能馬上辦下來(lái)的話，比如您是我們行的優(yōu)質(zhì)客戶(hù)，還能給您在利率上打個(gè)九折，再過(guò)段時(shí)間新政策下來(lái)了可能就不一定了?！?nbsp;

　　針對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地區(qū)，建行目前出臺(tái)的政策是：“商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，各分行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，按照當(dāng)?shù)卣捅O(jiān)管部門(mén)的要求，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款?！?nbsp;

　　因此，在北京、深圳等地區(qū)的建行，已經(jīng)暫停發(fā)放第三套房房貸。 

　　建行的政策主要是：“要綜合考慮所在地區(qū)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格走勢(shì)、住房樓盤(pán)項(xiàng)目?jī)r(jià)格情況、客戶(hù)信用狀況等因素，根據(jù)總行有關(guān)政策要求，制定差別化的首付款比例要求，防止抵押物價(jià)值波動(dòng)可能導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)較大的區(qū)域，應(yīng)進(jìn)一步提高首付款比例?！?nbsp;

　　中行是否違約需根據(jù)合同定奪 

　　客戶(hù)需仔細(xì)查閱合同條款 

　　記者了解到，目前在中行貸款的客戶(hù)最為緊張，而海淀支行的工作人員也表示，最近來(lái)咨詢(xún)房貸利率調(diào)整政策的客戶(hù)特別多。 

　　有客戶(hù)對(duì)記者說(shuō)，之前簽合同的時(shí)候，因?yàn)槭莾?yōu)惠期，而且開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售人員有積極促銷(xiāo)，感覺(jué)確實(shí)有不少優(yōu)惠，所以沒(méi)怎么仔細(xì)看利率調(diào)整的期限是什么時(shí)候，現(xiàn)在則非常擔(dān)心被迫提高還款金額和月供。 

　　“盡管家里有兩套房子，但是面積都不大，也在還貸款，如果不優(yōu)惠的話，當(dāng)時(shí)也不會(huì)考慮買(mǎi)第二套房，現(xiàn)在感覺(jué)壓力非常大?！?nbsp;

　　目前針對(duì)這一方法，也有客戶(hù)表示，希望再看看正式的調(diào)整什么時(shí)候來(lái)，正在咨詢(xún)轉(zhuǎn)按揭或者提前還貸。 

　　也有貸款客戶(hù)認(rèn)為，中行這種針對(duì)存量房貸的做法有違約的嫌疑。記者咨詢(xún)一位建行的律師，該律師對(duì)記者說(shuō)：“銀行的合同都是經(jīng)過(guò)層層把關(guān)的，在細(xì)節(jié)上基本不會(huì)有違約的可能，而合同上也會(huì)留有活口，對(duì)于利率調(diào)整都會(huì)規(guī)定期限，如果是銀行在利率執(zhí)行期內(nèi)調(diào)整算銀行違約，但是如果利率執(zhí)行期到期了，銀行再上調(diào)利率，客戶(hù)則沒(méi)有道理怪銀行違約了?！?nbsp;

　　該律師表示，之前利率七折優(yōu)惠的時(shí)候，也沒(méi)有說(shuō)會(huì)長(zhǎng)期優(yōu)惠，只是有的開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售人員在銷(xiāo)售房屋的時(shí)候，只強(qiáng)調(diào)優(yōu)惠，沒(méi)有講明優(yōu)惠的期限。這是導(dǎo)致客戶(hù)認(rèn)為“上當(dāng)受騙”的主要原因。 

　　“房貸是傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，銀行貸款合同也是在法律顧問(wèn)的層層把關(guān)下，用了很多年，在法律方面不存在什么問(wèn)題，關(guān)鍵是客戶(hù)辦貸款時(shí)有沒(méi)有詳細(xì)閱讀合同，弄清銀行和客戶(hù)的職責(zé)所在。還有就是，客戶(hù)將銀行、開(kāi)發(fā)商、銷(xiāo)售等這類(lèi)人士的關(guān)系沒(méi)有弄清楚?？蛻?hù)簽訂購(gòu)房合同之后，在辦理貸款時(shí)，跟開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售人員就沒(méi)有關(guān)系了，銷(xiāo)售說(shuō)得再好，都不管用?！?nbsp;

　　另外，關(guān)于轉(zhuǎn)按揭的違約款方面，則也要看銀行的貸款合同中，有沒(méi)有注明，提前還貸需要支付違約金，如果沒(méi)有這一項(xiàng)，客戶(hù)可以隨時(shí)提前還貸，如果有詳細(xì)說(shuō)明，則需要按照合同的規(guī)定，支付相應(yīng)的違約成本。