房租緣何快速上漲？調(diào)控住房租賃亟待加碼
來源： 作者： 發(fā)布時(shí)間：2010-07-09 閱讀量：
好房源很搶手，租金明顯在漲?！敝性禺a(chǎn)閔行區(qū)七寶店一業(yè)務(wù)員6日這樣向記者介紹近期住房租賃的行情。
近日，各地房租有不同程度的上漲，部分城市漲勢(shì)較快。高房?jī)r(jià)沒有顯著回落，房租卻悄然漲起，這讓不少新就業(yè)人群、外來人口等存在“租房剛性需求”的群體感到壓力。
房租快速上漲，主要是租賃旺季到來所致，也和適租房源長(zhǎng)期供不應(yīng)求、買方市場(chǎng)觀望情緒濃厚等因素有關(guān)。作為新一輪樓市調(diào)控的內(nèi)容之一，房屋租賃市場(chǎng)還有待更好地規(guī)范、管理，廉租房、公租房等租期穩(wěn)定、價(jià)格相對(duì)低廉的房源亟待加快“入市”。
“售”冷“租”熱：部分地區(qū)房租呈較快上漲態(tài)勢(shì)
離上海地鐵九號(hào)線七寶站步行五分鐘之遙，有一個(gè)“牡丹新村”小區(qū)，出租房較多。中原地產(chǎn)的業(yè)務(wù)員介紹，二手房的買賣近期十分冷清，但租賃卻相當(dāng)紅火。一套67平方米的兩居室，去年二季度的租金還只是每月2000元左右，今年6月下旬的報(bào)價(jià)已達(dá)2500元左右，至7月初已漲至2800元。
他還說，近期租房的人明顯增多，一般一套房子不用一周就可租出，租客七八成都是剛參加工作的大學(xué)生，通常是兩三個(gè)人合租一套兩居室或三居室。這位業(yè)務(wù)員所在的門店，6月二手房的成交量比5月下滑三成，但租賃單數(shù)卻是前者的兩倍。
5月起，復(fù)旦大學(xué)碩士畢業(yè)生王宇和室友一起在虹口足球場(chǎng)附近找了一套合租房。王宇說：“我們前后約過五、六個(gè)中介，每次想去看房，都被告知原先的房子已經(jīng)沒有了。我跟著其中一個(gè)中介看了兩天，有些房子價(jià)格合適但環(huán)境太差，有些房子價(jià)格高出預(yù)期；此外，中介還總是催促我們趕緊預(yù)訂，稱‘不然馬上就沒了，而且7月份租金會(huì)更貴’?！?/FONT>
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)印證著人們的直觀感受。上海房屋租賃指數(shù)辦公室新公布的數(shù)據(jù)顯示，6月上海房屋租賃指數(shù)為1227點(diǎn)，較上月上升6點(diǎn)，環(huán)比上漲0.49％，且呈現(xiàn)出近年來少有的低、中、高端市場(chǎng)全線上漲的態(tài)勢(shì)。
中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍介紹，從各門店監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)看，上海6月二手房租金漲跌均有：在普陀區(qū)的中遠(yuǎn)兩灣城、閔行萬源城以及大虹橋區(qū)域等，投資客集中，近期掛牌出租量增多，房租穩(wěn)中有降；而世博園區(qū)外圍、地鐵線附近及高校周邊等區(qū)域，交易量和租金都有10％以上的上漲。
“房租上漲”是4月中旬新一輪調(diào)控政策出臺(tái)后各地樓市的一個(gè)新變化。比如，北京一些二手房中介公布的數(shù)據(jù)也顯示，調(diào)控政策出臺(tái)之后租賃成交量相比之前上漲超過50％，租金價(jià)格環(huán)比上漲超過5％，單位使用面積租金首次突破50元每平方米。
房租上漲的“季節(jié)因素”和“調(diào)控因素”
這一輪房租快速上漲，原因何在？綜合各方分析看，主要有三類：
一是“季節(jié)因素”，每年的春節(jié)過后和6－8月間都是租房旺季，前者是年后大批農(nóng)民工返城，后者則是大學(xué)畢業(yè)生就業(yè)，兩者均顯著增加了租房需求。業(yè)內(nèi)人士分析，大學(xué)生就業(yè)租房的高峰期仍將持續(xù)，因此部分地區(qū)房租可能將維持1－2個(gè)月的上漲。二是“調(diào)控因素”，受調(diào)控導(dǎo)致的觀望情緒影響，一部分欲轉(zhuǎn)租為購的人群延長(zhǎng)租房期，同時(shí)一部分業(yè)主“轉(zhuǎn)售為租”“合力”激活了租賃市場(chǎng)，使之呈現(xiàn)“價(jià)漲量增”狀態(tài)。三是最低工資線、人均可支配收入等標(biāo)準(zhǔn)的逐年提高，以及市區(qū)適租房源供應(yīng)的長(zhǎng)期偏少，也增加了房租上行的動(dòng)力。
值得關(guān)注的是，在此次房租上漲中，中低價(jià)位房租漲勢(shì)尤為突出，這對(duì)新就業(yè)大學(xué)生、城市外來人口等“夾心層”人群造成一定壓力。復(fù)旦大學(xué)畢業(yè)生王宇說，在虹口足球場(chǎng)周圍，稍微好一點(diǎn)的兩居室月租金都已漲到3000元以上，且中介費(fèi)需要1000多元，加上水電費(fèi)和生活開支，“差不多半個(gè)月的工資就沒了?！?/FONT>
另一方面，“租房”換不來“心安”，一些人對(duì)“租房”生活的顧慮仍揮之不去。一些長(zhǎng)期在上海租房住的外來人員告訴記者，他們有過多次“被迫搬家”的經(jīng)歷，有時(shí)是房東單方面想隔出更多小間用于“群租”，難以接受的租客只能搬走；有時(shí)是房東在房?jī)r(jià)快速上漲時(shí)把房屋“轉(zhuǎn)租為售”，為此不惜賠付違約金也要讓租客走人等等。
中國指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，租金漲跌是一個(gè)短期問題，租房者合法權(quán)益保障的薄弱、租房的不穩(wěn)定性更是困擾我國住房租賃市場(chǎng)的關(guān)鍵問題。
“住房租賃”調(diào)控有待進(jìn)一步加快
“住房租賃”是此次房地產(chǎn)調(diào)控的重要內(nèi)容。今年4月17日公布的《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》中，便明確要求“住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要會(huì)同有關(guān)部門抓緊制定房屋租賃管理辦法，規(guī)范發(fā)展租賃市場(chǎng)?！?/FONT>
業(yè)內(nèi)人士建議，部分地區(qū)房屋租賃供不應(yīng)求的局面短期無法完全改變，眼下應(yīng)著手解決房屋空置率居高不下的問題，將大量存量房逼入市場(chǎng)，并防止某些機(jī)構(gòu)在調(diào)控期間借機(jī)炒作房租上漲的行為，這也可以進(jìn)一步堅(jiān)定人們對(duì)調(diào)控的信心。
陳晟還認(rèn)為，目前我國許多城市租售比懸殊。如果依靠出租，房屋的投資回報(bào)率只有2％－3％，遠(yuǎn)低于一個(gè)健康市場(chǎng)5％以上的水平。如果租金的合理上漲能和房?jī)r(jià)的合理回落同步，將有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性發(fā)展。但他強(qiáng)調(diào)，租房市場(chǎng)應(yīng)和商品房市場(chǎng)一樣，部分需求價(jià)格由市場(chǎng)自行調(diào)節(jié)，但前提是政府應(yīng)承擔(dān)起為租房托底、保障的職責(zé)。
新一輪樓市調(diào)控加大了廉租房、公共租賃房等“保障性租賃房源”的推進(jìn)力度。這些房源租金較低，租期穩(wěn)定，因而備受期待。業(yè)內(nèi)人士建議，廉租房、公租房的計(jì)劃亟待加快落實(shí)，盡快轉(zhuǎn)變成包括大學(xué)生、常住人口等在內(nèi)的大量中低收入人群看得見、住得上的現(xiàn)實(shí)房源。