去年我國3次出臺調(diào)控措施，業(yè)內(nèi)人士稱此輪調(diào)控是糾正房地產(chǎn)市場扭曲發(fā)展的長期政策 

　　如此大力度的調(diào)控，房價仍居高不下，業(yè)內(nèi)稱房地產(chǎn)市場自身問題積重難返有關部門的年度工作會議傳出強烈信號：2011年繼續(xù)堅定不移地加強房地產(chǎn)市場調(diào)控 

　　這是一輪力度前所未有的調(diào)控：2010年，針對部分城市房價過快上漲，一年之內(nèi)中央政府3次出臺調(diào)控措施，動用政策工具之多，歷史罕見。 

　　這是一輪任務繁重的調(diào)控：要解決房價過快上漲的現(xiàn)實問題，必須面對房地產(chǎn)市場積重難返的歷史問題，還有復雜變幻的國內(nèi)外經(jīng)濟運行大環(huán)境帶來的諸多不確定性因素。 

　　2011年，繼續(xù)堅定不移推進房地產(chǎn)市場調(diào)控，努力使房價穩(wěn)定在合理的價位，這是人民的心愿、政府的承諾。新的一年為何繼續(xù)實行"最嚴格的調(diào)控"措施？ 

　　調(diào)控成效 

　　房價漲勢得到遏制 

　　從2010年房價走勢圖看，全國70個大中城市房價同比漲幅走出了一條先揚后抑的曲線。 

　　年初一路飛揚，4月達到頂峰，漲幅達到12.8%.自4月份國務院調(diào)控措施出臺后，漲幅逐步回落：從5月份的12.4%,6月份的11.4%,7月份的10.3%降至8月份的9.3%,9月份的9.1%,10月份的8.6%,再到11月份的7.7%. 

　　從環(huán)比漲幅來看，有升有降。自6月份開始，連續(xù)3個月零增長，市場陷入觀望。進入9月，環(huán)比開始小幅上漲，到11月，環(huán)比上漲為0.3%. 

　　從這些數(shù)據(jù)可以看出，房價過快上漲的趨勢得到了一定程度的遏制，這是調(diào)控政策作用的結(jié)果。 

　　調(diào)控是糾正"扭曲"的長期政策 

　　"遏制部分城市房價過快上漲",這是2010年房地產(chǎn)市場調(diào)控的主要目標。當年1月，國務院辦公廳發(fā)出《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，4月17日，《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》出臺，9月底，為了鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，國家有關部委又出臺五項措施，強化政策落實力度。 

　　從建立考核問責機制到實行更為嚴格的差別化住房信貸政策，嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房；從增加住房有效供給到加快保障性安居工程建設，加強市場監(jiān)管等，2010年調(diào)控幾乎動用了各種可用的政策工具，從信貸政策、住房保障政策、土地政策、預售制度、行政監(jiān)管等方面作了進一步規(guī)定，力度之大前所未有。 

　　國務院發(fā)展研究中心專家夏斌認為，此輪政策調(diào)控并非短期打壓房價的舉措，而是糾正房地產(chǎn)市場扭曲發(fā)展的長期政策。 

　　沒有調(diào)控，房價漲幅會更大 

　　面對復雜的房地產(chǎn)市場，調(diào)控目標是否實現(xiàn)了呢？在2010年12月底舉行的全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議上，住房城鄉(xiāng)建設部部長姜偉新如此評價："調(diào)控取得一定效果。" 

　　炒房和投機性購房等不合理住房需求得到初步抑制。來自中國人民銀行的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)貸款余額同比增速回落趨勢明顯。 

　　從2010年5月到10月，這一數(shù)據(jù)由45.5%降至31.2%.同期，個人貸款余額由新增1424億元降至825億元。 

　　另外，根據(jù)權(quán)威部門對8個熱點城市住房差別化信貸政策執(zhí)行情況檢查結(jié)果來看，近半年來二套及以上住房貸款占比呈明顯回落態(tài)勢。 

　　為了抑制投機性購房，北京率先發(fā)出"限購令".據(jù)北京住房城鄉(xiāng)建設委員會介紹，出臺限購新政以來，北京市二套以上購房比重持續(xù)回落，非本地戶籍購房比重回落至40%以內(nèi)，下調(diào)4.3個百分點。 

　　此外，2010年住房供應總體有所改善、保障性安居工程進展順利。 

　　住房城鄉(xiāng)建設部政策研究中心副主任秦虹說："如果沒有調(diào)控，2010年房價漲幅絕不是現(xiàn)在這樣的水平。" 

　　調(diào)控反思 

　　房地產(chǎn)市場問題積重難返 

　　自去年四季度以來，一些地方高價地再度出現(xiàn)，部分未實施限購的區(qū)域中心城市住房成交出現(xiàn)量價齊升的勢頭，限購城市周邊地區(qū)房價出現(xiàn)較快上漲，部分熱點城市房價再現(xiàn)上漲苗頭。 

　　人們不禁要問，經(jīng)過如此大力度的調(diào)控，房價為何居高不下？權(quán)威人士認為，這種情況的出現(xiàn)既有房地產(chǎn)市場自身存在的問題，也有諸多外部因素影響。 

　　房地產(chǎn)市場自身問題積重難返。供求失衡、投資比例過高、違法違規(guī)交易、炒地炒房、住房保障滯后、房地產(chǎn)稅制不健全、市場信息不對稱等問題，都是多年來積累所致。秦虹說："這些多年積累的問題，不可能在政策出臺短短幾個月就得以解決。" 

　　過分依靠房地產(chǎn)業(yè)帶動經(jīng)濟增長和地方財政增收。來自國土資源部的最新數(shù)據(jù)顯示，2010年全國土地出讓成交總價款2.7萬億元人民幣，同比增加70.4%. 

　　多年累積形成的流動性壓力和民間投資選擇較少。近年來所累積形成的流動性壓力不容忽視，2009年我國新增信貸規(guī)模近10萬億元，相當于過去三四年的增量。再加上民間投資出路少，通脹壓力之下，資金過度流向房地產(chǎn)領域。與此同時，居民存款陷入負利率困局，刺激財富進入樓市等資產(chǎn)市場。 

　　改善型需求帶來漲價壓力 

　　此外，境外熱錢流入也加大了房價上漲壓力。自美聯(lián)儲宣布推出第二輪定量寬松貨幣政策，中國面臨輸入性通脹和熱錢流入壓力不斷加大。瞄準賺取人民幣升值、房價上漲等超值收益，境外資本躍躍欲試。 

　　還應當看到的是，隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，居民消費結(jié)構(gòu)加快升級，住房改善需求顯著增加，加劇了城鎮(zhèn)住房的供需缺口，帶來了住房價格上漲的壓力。 

　　高房價是許多矛盾的反映 

　　從更深層的意義上講，高房價也是經(jīng)濟社會發(fā)展中的許多矛盾在住房領域的反映：長期存在的城鄉(xiāng)、區(qū)域發(fā)展不平衡問題仍然突出，大量人口向東部地區(qū)和大城市集中，造成這些地區(qū)住房壓力過大；現(xiàn)行的財政體制使地方政府的事權(quán)與財權(quán)不對稱，成為引發(fā)"以地生財"問題的重要原因；腐敗現(xiàn)象在房地產(chǎn)領域仍比較突出，一定程度上導致國家宏觀調(diào)控政策執(zhí)行力弱化，等等。這些問題都直接或間接對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生著影響。 

　　清華 （論壇 新聞）大學中國與世界經(jīng)濟研究中心主任李稻葵表示："房地產(chǎn)問題是深刻的體制問題，需要著眼于經(jīng)濟發(fā)展和改善民生綜合考慮。" 

　　新年看點 

　　限購、房產(chǎn)稅等多管齊下 

　　歲尾年初，高層頻頻釋放出堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控不放松的決心。來自各有關部門的年度工作會議也傳遞出強烈的信號："繼續(xù)堅定不移地加強房地產(chǎn)市場調(diào)控。" 

　　一系列新舉措應運而生：土地招拍掛制度將得到完善。國土資源部表示，2011年要推動土地供應由"價高者得"的單一目標向完善市場、保障民生等多目標管理轉(zhuǎn)變。實踐表明，采用"綜合評標"等辦法有助于降低地價。 

　　"捂盤惜售""囤地"等行為將得到更為嚴格的監(jiān)管。個人住房信息系統(tǒng)建設正在推進。據(jù)住房城鄉(xiāng)建設部有關負責人介紹，《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》有望近期出臺。2011年年中40個重點城市的個人住房信息系統(tǒng)要實現(xiàn)與住房城鄉(xiāng)建設部系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)。 

　　繼續(xù)落實差別化住房信貸政策。中國人民銀行的工作會議提出，2011年將落實好穩(wěn)健的貨幣政策，進一步加強宏觀審慎管理，把好流動性總閘門，這必將為房地產(chǎn)市場調(diào)控提供有利的外部環(huán)境。 

　　限購等行政手段不放松。原本公布限購期限的福州、廈門、?？凇刂菟牡乇硎?，2011年限購政策繼續(xù)實施。鄭州等二線城市也傳出限購信號。 

　　房產(chǎn)稅試點城市和開征時間表逐步明晰。據(jù)了解，上海、重慶為房產(chǎn)稅試點城市。來自重慶"兩會"的消息，重慶市政府確定開征高檔商品房房產(chǎn)稅，有望2011年一季度出臺相關文件。 

　　緩和供求關系平抑房價 

　　一方面利用信貸杠桿，加強土地管理，抑制投機，另一方面加大保障性住房的建設力度，緩和供求關系，平抑房價。 

　　2011年我國將建設1000萬套保障性住房，重點發(fā)展公共租賃住房。與2010年580萬套的目標相比，這一數(shù)據(jù)幾乎翻了一番，保障房將迎來高速發(fā)展的時代。 

　　社會廣為關注的"問責制"將得到落實。住房城鄉(xiāng)建設部部長姜偉新說："住房城鄉(xiāng)建設部適時會同監(jiān)察部對省、市人民政府穩(wěn)定房價工作進行考核。對政策落實不到位、工作不得力的，進行約談直至追究責任。" 

　　此外，針對房地產(chǎn)市場存在的深層次問題，國家發(fā)展和改革委員會主任張平表示，2011年將制定并實施解決居民住房和促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的綜合性政策方案。 

　　堅定不移地推進房地產(chǎn)市場調(diào)控，更加注重制度建設，加快保障性住房建設進度，我們就一定能夠穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價格，推動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，逐步實現(xiàn)住有所居的目標。