5月5日，在北京市亦莊中信新城保障房建設(shè)的施工現(xiàn)場(chǎng)，“春天行動(dòng)”中央國(guó)家機(jī)關(guān)青年關(guān)愛農(nóng)民工活動(dòng)如期舉行，日前該保障房建設(shè)項(xiàng)目已完成了首批678戶輪候家庭兩限房搖號(hào)，進(jìn)入等待選房階段。 

　　“在保障房建設(shè)領(lǐng)域，央企應(yīng)當(dāng)承擔(dān)更多責(zé)任和義務(wù)?！敝行诺禺a(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)李康（專欄）當(dāng)日表示。 

　　近日，國(guó)務(wù)院國(guó)資委下發(fā)通知，這是自去年相關(guān)部門對(duì)78家非房地產(chǎn)主業(yè)央企下達(dá)“退房令”后，首次明確要求中央企業(yè)“爭(zhēng)取多種途徑參與地方保障房建設(shè)”,以促進(jìn)實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)。 

　　央企頻頻“試水”保障房建設(shè)上述國(guó)資委文件提出，各中央企業(yè)要進(jìn)一步加大對(duì)保障性住房開發(fā)建設(shè)的投入力度，通過多種途徑參與保障性住房開發(fā)建設(shè)，發(fā)揮中央企業(yè)的骨干和帶頭作用。另據(jù)“十二五”規(guī)劃綱要，我國(guó)將在今后5年內(nèi)新建3600萬套保障性住房。 

　　“按照這個(gè)數(shù)字估算，5年間我國(guó)在保障性住房建設(shè)領(lǐng)域的投資總額大概在5萬億元?！比珖?guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長(zhǎng)姜煒說。 

　　事實(shí)上，近年來央企始終是保障性住房建設(shè)領(lǐng)域的“主力軍”:2010年，中冶曾新增保障性住房項(xiàng)目24個(gè)，總投資為257億元，總建筑面積564萬平方米；截至2010年底，中國(guó)建筑（601668）參與保障房建設(shè)的總規(guī)模達(dá)到了1155萬平方米；保利地產(chǎn)（600048）也計(jì)劃在2011年新增保障性住房項(xiàng)目5個(gè)以上。 

　　國(guó)資委相關(guān)負(fù)責(zé)人曾對(duì)媒體表示，中央企業(yè)在保障房建設(shè)上已占到全國(guó)此類房源銷售總面積的13%. 

　　“在這一領(lǐng)域，央企具有較強(qiáng)的綜合優(yōu)勢(shì)：能夠較好地整合資源，對(duì)土地進(jìn)行整體規(guī)劃，保證建設(shè)質(zhì)量，改善居住環(huán)境，推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)有序發(fā)展?！崩羁嫡f。 

　　據(jù)住建部公布的數(shù)據(jù)，2011年我國(guó)保障房建設(shè)將達(dá)1000萬套。若要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，所需費(fèi)用大概在1.3萬億元到1.4萬億元之間，其中近三分之一的資金投入將由中央政府和省級(jí)政府及市縣政府通過多渠道籌集。 

　　“可以看出，確保充裕的資金投入是落實(shí)這一目標(biāo)的關(guān)鍵。央企投資保障房建設(shè)，對(duì)解決資金缺口是有利的。比如，中信地產(chǎn)就能夠依托中信集團(tuán)內(nèi)多元化金融平臺(tái)，采取信托、基金等多種融資方式滿足建設(shè)資金需求?！崩羁嫡f。 

　　李康認(rèn)為，專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或大型央企，更具備在設(shè)計(jì)、施工、管理和品牌等方面的優(yōu)勢(shì)，不僅可以嚴(yán)控成本，還能把好質(zhì)量關(guān)，為住戶建放心房。 

　　姜煒分析，央企進(jìn)入這一市場(chǎng)，確實(shí)能夠緩解政府“手頭緊”的局面，“這是一個(gè)共贏的過程。在當(dāng)前信貸收緊、地方融資平臺(tái)清理與各地限購(gòu)政策多管齊下的情形下，央企很可能在保障房市場(chǎng)中扮演更加重要的角色”. 

　　如何在利潤(rùn)和責(zé)任間平衡當(dāng)前，正值樓市調(diào)控關(guān)鍵時(shí)期。擁有土地和資金“雙優(yōu)勢(shì)”的央企將以何種姿態(tài)現(xiàn)身房地產(chǎn)市場(chǎng)，也引發(fā)了多方關(guān)注。 

　　“這實(shí)際是一次考驗(yàn)企業(yè)如何在利潤(rùn)目標(biāo)和社會(huì)責(zé)任間取舍的機(jī)會(huì)。參建保障性住房利潤(rùn)如何，以及央企是否會(huì)借機(jī)‘拿地’是外界關(guān)注的焦點(diǎn)?！苯獰樥f。 

　　目前業(yè)內(nèi)對(duì)于保障性住房的利潤(rùn)計(jì)算仍存在較大爭(zhēng)議。國(guó)都證券報(bào)告認(rèn)為，保障性住房建設(shè)由于管理、施工、運(yùn)作難度不大，回款有保證，毛利率一般在10%,是優(yōu)質(zhì)訂單的重要組成部分。 

　　但亦有觀點(diǎn)認(rèn)為，10%的利潤(rùn)是針對(duì)擁有“房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)”而言。對(duì)于絕大多數(shù)以投資身份入市的企業(yè)來說，每個(gè)獨(dú)立環(huán)節(jié)的利潤(rùn)應(yīng)該在2%~3%之間。 

　　更有部分企業(yè)表示，保障性住房建設(shè)實(shí)現(xiàn)盈利“很困難”:中遠(yuǎn)集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人就曾表示，該集團(tuán)在之前參與的項(xiàng)目中，并未盈利；保利集團(tuán)下屬的保利地產(chǎn)也曾表示，參建保障性住房“盈利較難”. 

　　“參建企業(yè)的確會(huì)面臨如何把握經(jīng)濟(jì)利益的問題，也確實(shí)存在部分企業(yè)通過商品房盈利彌補(bǔ)保障性住房的損失。但我認(rèn)為，這一部分房源雖然獲利較低，但同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)也較小，總體而言能實(shí)現(xiàn)3%左右的利潤(rùn)?！苯獰樥f。 

　　以北京地區(qū)為例：5月4日，北京市國(guó)土局公布的今年第一批計(jì)劃供應(yīng)地塊數(shù)據(jù)顯示，保障性住房供地量高達(dá)首批住宅用地的65%.這意味著保障性住房建設(shè)逐漸占據(jù)著更為重要的地位。 

　　據(jù)了解，位于亦莊中信新城的保障房建設(shè)項(xiàng)目，也是該企業(yè)在北京地區(qū)保障性住房的首次嘗試。 

　　“中信地產(chǎn)2007年曾在亦莊項(xiàng)目整體建設(shè)中，完成了36萬平方米回遷房的建設(shè)任務(wù)，當(dāng)時(shí)安置了2800多戶居民。此次進(jìn)行的建設(shè)項(xiàng)目將提供保障性住房1498套，截至4月初已經(jīng)完成其中8萬平方米的選房工作?！崩羁嫡f。 

　　“隨著政府和企業(yè)對(duì)這一領(lǐng)域日漸重視，還需要相關(guān)部門進(jìn)行更多的制度探索，將企業(yè)的參與變成持續(xù)的力量?！苯獰槺硎?。 

　　監(jiān)管仍需更“給力” 

　　國(guó)資委下發(fā)的通知中要求五類央企積極參與保障性住房建設(shè)，其中包括房地產(chǎn)開發(fā)、勘察設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、建材和礦區(qū)企業(yè)。由此引發(fā)公眾擔(dān)憂：該規(guī)定會(huì)否成為非房地產(chǎn)主業(yè)央企重回地產(chǎn)市場(chǎng)的“借口”,從而引發(fā)房地產(chǎn)調(diào)控走形？ 

　　對(duì)此，國(guó)資委規(guī)劃發(fā)展局副局長(zhǎng)白英曾公開表示，參與保障房建設(shè)不會(huì)減緩非房地產(chǎn)主業(yè)央企退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)的步伐。除此之外，下半年國(guó)資委還將出臺(tái)文件，規(guī)范央企境外資產(chǎn)監(jiān)管。 

　　“在這一領(lǐng)域，如何落實(shí)國(guó)家規(guī)范房地產(chǎn)健康發(fā)展的政策、確保房源的戶型設(shè)計(jì)及工程質(zhì)量、做好相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)，仍需相關(guān)部門加大監(jiān)管力度?！苯獰樥f。 

　　據(jù)了解，此次國(guó)資委表態(tài)已非常明確：地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要抓住各地在保障性住房土地供應(yīng)、投資補(bǔ)助、財(cái)政貼息、融資、稅費(fèi)等方面出臺(tái)優(yōu)惠政策的機(jī)會(huì)，將保障性住房與商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)有機(jī)結(jié)合起來。 

　　政府工作報(bào)告和“十二五”規(guī)劃顯示，未來5年，我國(guó)土地供應(yīng)量的50%~70%將用做保障性住房建設(shè)。今明兩年各建設(shè)1000萬套，使保障性住房的覆蓋率達(dá)到20%. 

　　國(guó)資委相關(guān)工作人員表示，隨著越來越多的房企加大保障性住房建設(shè)參與度，勢(shì)必會(huì)起到緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)困境的作用，央企涉足這一領(lǐng)域也將成為大趨勢(shì)。 

　　“面對(duì)如此巨大的市場(chǎng)，我們?nèi)孕柽M(jìn)一步建立健全制度，從嚴(yán)限定適用對(duì)象。比如借鑒香港等地經(jīng)驗(yàn)后，就不難看出，保障房的發(fā)展過程也是各項(xiàng)法規(guī)、制度建立和完善的過程。我認(rèn)為可以制定不同層次保障房適用對(duì)象的經(jīng)濟(jì)收入和人均居住面積標(biāo)準(zhǔn)，確保將不同層次房源提供給不同條件的家庭?！崩羁嫡f。