調(diào)控政策持續(xù)收緊，二三線城市"限購(gòu)"政策雖然尚未落地，但北京中原通過(guò)網(wǎng)站及門店等渠道的最新調(diào)查反映出，二三線城市"限購(gòu)"雖然對(duì)北京樓市的直接影響不大，但是對(duì)很多準(zhǔn)購(gòu)房者心里預(yù)期影響明顯。 

　　在這份總樣本為3900人的調(diào)查中，表示因二三線城市"限購(gòu)"政策會(huì)推遲買房的比例達(dá)到了60.6%,超過(guò)六成，而表示會(huì)加速買房，以規(guī)避政策影響的買房的人數(shù)只占12%,認(rèn)為該項(xiàng)政策對(duì)自己購(gòu)房計(jì)劃沒有影響的比例為27.4%. 

　　超六成的準(zhǔn)購(gòu)房人因"限購(gòu)"城市的擴(kuò)大推遲購(gòu)房，主要原因是要靜觀市場(chǎng)變化，確定更恰當(dāng)?shù)馁?gòu)房時(shí)機(jī)。而需求的大幅度降低勢(shì)必對(duì)交易量已經(jīng)表現(xiàn)低迷的北京樓市雪上加霜，進(jìn)而牽動(dòng)商品房?jī)r(jià)下降？ 

　　調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，如果限購(gòu)擴(kuò)大，目前預(yù)計(jì)價(jià)格加速下調(diào)的人達(dá)到了46%,但是認(rèn)為不會(huì)大幅下調(diào)的也達(dá)到了43.7%. 

　　按照住建部的標(biāo)準(zhǔn)，新的限購(gòu)名單，是從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布月度房?jī)r(jià)指數(shù)的70個(gè)大中城市中產(chǎn)生。因此分析機(jī)構(gòu)基本上是根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)預(yù)期限購(gòu)城市的。北京中原分析認(rèn)為，一旦限購(gòu)不同城市將明顯分化，但整體來(lái)看，受影響城市的數(shù)量將占八成。其中20個(gè)城市（占比40%）將受到"限購(gòu)"政策的明顯沖擊，成交量將出現(xiàn)明顯下降；22個(gè)城市（占比44%）將受到"限購(gòu)"政策的一定影響，但影響程度不會(huì)太大，成交量將出現(xiàn)小幅回落；其余8個(gè)城市（占比16%），"限購(gòu)"前后成交量將不會(huì)出現(xiàn)明顯變化。 

　　若以現(xiàn)有數(shù)據(jù)分析二三線城市的"限購(gòu)"影響似乎不難確定。但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，人們對(duì)擴(kuò)大限購(gòu)后對(duì)房?jī)r(jià)的影響出現(xiàn)如此相悖的判斷或與目前限購(gòu)擴(kuò)容標(biāo)準(zhǔn)的不盡明確有直接關(guān)系。 

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)認(rèn)為，二三線城市的限購(gòu)擴(kuò)容名單遲遲未出臺(tái)，源于限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)的不確定。目前媒體披露的住建部限購(gòu)擴(kuò)容五大標(biāo)準(zhǔn)十分模糊。如"房?jī)r(jià)漲幅前列",并未給出具體定義，到底是前10還是前20抑或前30,彈性極大。又如上半年"成交量同比漲幅較高"、"省內(nèi)漲幅較高"、"群眾反應(yīng)強(qiáng)烈"這些概念，同樣沒有明確定義，留有較強(qiáng)的自由裁量空間，也給日后的執(zhí)行留下了很大伸縮性。另外，"外地人購(gòu)房比例較高"的城市，更加值得推敲。就現(xiàn)在已經(jīng)執(zhí)行限購(gòu)政策的城市而言，這一比例就不低。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，成都本地人（含成都郊縣人員）購(gòu)買二手房占交易量的58%;四川省內(nèi)人員購(gòu)買二手房占交易量的32%,;外地人購(gòu)房占購(gòu)買人群的10%.照此推算，非成都本地戶籍購(gòu)房人口占到42%的比例。究竟怎樣的比例算是高，怎樣算是低，目前缺乏統(tǒng)一而嚴(yán)格的具體定義，擬限購(gòu)城市難免以此討價(jià)還價(jià) 

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，那些沒有納入國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)范圍的城市，而房?jī)r(jià)漲幅等方面又超過(guò)上述城市，不排除有單邊上漲的可能。還有，如果新限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)得以嚴(yán)格執(zhí)行，又是以同比房?jī)r(jià)漲幅數(shù)據(jù)為根據(jù)，就二手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，遵義、常德、岳陽(yáng)、濟(jì)寧、溫州5個(gè)還未限購(gòu)的城市，漲幅較大，是否有可能被列入本輪限購(gòu)名單？這些問(wèn)題目前都不明確，人們大多在困惑中等待決策層的最終決定。 

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　　一方面，新一輪的限購(gòu)即將在前期房?jī)r(jià)上漲較快的二三線城市鋪開，對(duì)全國(guó)的樓市成交量和開發(fā)商業(yè)績(jī)帶來(lái)不小的壓力；另一方面，有調(diào)研稱，短期內(nèi)民間資本不會(huì)大規(guī)模從房地產(chǎn)市場(chǎng)撤出。 

　　昨日，高和投資董事長(zhǎng)蘇鑫對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示，在新一輪限購(gòu)到來(lái)之際，"不撤出"對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)利好消息。 

　　限購(gòu)導(dǎo)致觀望 

　　日前，住建部政策研究中心與高和資本聯(lián)合發(fā)布的《民間資本與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究報(bào)告》顯示，短期內(nèi)，相對(duì)于其他的投資方式，房地產(chǎn)依然是較安全和回報(bào)率較高的投資方式。購(gòu)房置業(yè)的傳統(tǒng)和住房消費(fèi)的觀念轉(zhuǎn)變也尚需時(shí)日。因此，民間資本短期內(nèi)從房地產(chǎn)市場(chǎng)中撤出的可能性不大。 

　　而中長(zhǎng)期看，城市化及土地資源稀缺性導(dǎo)致住房供需關(guān)系將長(zhǎng)期處于偏緊狀態(tài)。調(diào)研中九成以上的受訪者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持信心，認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)在未來(lái)10年內(nèi)仍會(huì)保持高速發(fā)展。 

　　為完成上述報(bào)告，高和投資聯(lián)合住建部政策研究中心共同組成課題組，歷時(shí)半年，走訪山西、鄂爾多斯、陜北以及浙江溫州等多地。 

　　前一輪限購(gòu)開始之后，不少城市都出現(xiàn)了成交量的大幅度下滑，而資金隨之轉(zhuǎn)入未限購(gòu)的二三線城市，使得部分二三線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)較快上漲，新一輪的限購(gòu)，又將這些城市納入其中。 

　　中原集團(tuán)研究中心提供的分析稱，根據(jù)住建部公布的新增限購(gòu)城市5項(xiàng)建議標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)目前尚未實(shí)施限購(gòu)的42個(gè)二三線城市進(jìn)行的統(tǒng)計(jì)分析，結(jié)果顯示，洛陽(yáng)、廊坊、丹東等13個(gè)城市屬限購(gòu)高危城市，即最有可能被列入限購(gòu)；汕頭、中山、淄博等16個(gè)城市屬限購(gòu)可能城市，被限購(gòu)的可能性次于前者。 

　　中原集團(tuán)研究中心根據(jù)公開渠道監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)，目前10家標(biāo)桿房企在全國(guó)范圍內(nèi)在建和在售的項(xiàng)目共計(jì)732個(gè)，其中有78%的項(xiàng)目分布在已出臺(tái)限購(gòu)政策的46個(gè)城市中，其余22%的項(xiàng)目分布在未實(shí)施限購(gòu)的65個(gè)二三線城市。 

　　《中國(guó)證券報(bào)》報(bào)道稱，目前各省正將轄區(qū)內(nèi)各城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況報(bào)送住建部，新一輪樓市限購(gòu)名單最快8月底出爐。 

　　雖然不會(huì)大規(guī)模撤出房地產(chǎn)市場(chǎng)，但是蘇鑫表示，新一輪的限購(gòu)會(huì)使得民間資本經(jīng)歷一段時(shí)期的冷卻觀望。"他們不確定要把資金投向何處，未來(lái)的投資策略一定是趨向保守的。"在最初的限購(gòu)令出來(lái)后，許多民間資本都轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)和二三線城市。 

　　不僅是房地產(chǎn)調(diào)控影響民間資本的投資熱情，目前我國(guó)對(duì)非法金融活動(dòng)的整肅，也成為民間資本另一個(gè)觀望的理由。 

　　蘇鑫表示，此次對(duì)民間資本進(jìn)行調(diào)研的幾個(gè)區(qū)域，都有大量的地下錢莊，也都出現(xiàn)過(guò)問(wèn)題，未來(lái)應(yīng)該也會(huì)有問(wèn)題出現(xiàn)。 

　　而近期關(guān)注度最高的，莫過(guò)于江蘇泗洪縣轄內(nèi)的地區(qū)出現(xiàn)大批通過(guò)非法集資方式籌集資金進(jìn)行高息放貸的情況，該地甚至出現(xiàn)了"寶馬鄉(xiāng)". 

　　資金去哪兒 

　　不管是打擊非法金融還是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，蘇鑫表示，都會(huì)打擊投資者的信心。由于傳統(tǒng)投資渠道都出現(xiàn)了問(wèn)題，因此這些民間資本可能轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)信托，或者以私募股權(quán)基金、政府發(fā)債、REITs方式等途徑，未來(lái)民間資本以新型金融業(yè)態(tài)參與房地產(chǎn)業(yè)將漸成趨勢(shì)。不過(guò)蘇鑫也表示，這是一個(gè)樂(lè)觀的判斷，目前只有很小一部分人參與其中。 

　　大和資本大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家孫明春22日發(fā)布研究報(bào)告稱，開發(fā)商正在通過(guò)私募和信托的杠桿來(lái)調(diào)動(dòng)中國(guó)龐大的私人資本，因?yàn)橄拶?gòu)令和更高的房產(chǎn)持有與交易成本，中國(guó)的富裕群體也發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)私募基金或者信托貸款比直接購(gòu)房更好。 

　　但是，對(duì)于這一輪抑制投機(jī)和投資的房地產(chǎn)調(diào)控而言，民間資本以新型金融業(yè)態(tài)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，是否會(huì)繼續(xù)推高房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)投資需求，從而加大調(diào)控的壓力？ 

　　孫明春表示，從開發(fā)商反饋的信息來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)做好了糾偏的準(zhǔn)備，包括價(jià)格和銷量。但是，這種糾偏作用可能很有限，因?yàn)殚_發(fā)商看上去準(zhǔn)備充分，而且有大量社會(huì)資本（私人資本）去彌補(bǔ)銀行信貸緊縮的缺口。 

　　不過(guò)，蘇鑫表示，民間資本進(jìn)入信托、基金，有利于將房地產(chǎn)投資從需求端轉(zhuǎn)向供給端，也會(huì)增加供應(yīng)。"如果沒有資金支持，開發(fā)商不增加新開工，不拿地，當(dāng)需求放開的時(shí)候，就會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)跟不上的情況。" 

　　但事實(shí)上，房地產(chǎn)信托已經(jīng)出現(xiàn)了收緊的跡象。蘇鑫表示，還是應(yīng)該允許這些投資渠道暢通。"現(xiàn)在大家認(rèn)為只要是給房地產(chǎn)提供投資平臺(tái)都是錯(cuò)的，但關(guān)鍵是這些資金沒地方可去。"