當(dāng)住宅市場遭遇“不冷不熱”的尷尬境地時，商業(yè)地產(chǎn)正以前所未有的速度展現(xiàn)著它的瘋狂，從大型開發(fā)商重金投入到中小企業(yè)的“小試牛刀”,從城市綜合體的建設(shè)到區(qū)域性商鋪的開發(fā)，各路兵馬紛紛搶灘登陸，國內(nèi)地產(chǎn)大佬在蘭州的商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)開始打響。
　　住宅市場調(diào)控
　　開發(fā)商搶食商業(yè)地產(chǎn)
　　在國家及地方對住宅開發(fā)出臺系列調(diào)控政策重壓之下，開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)向，尋求“避風(fēng)港”“,由此催熱了一輪商業(yè)地產(chǎn)市場的投資熱潮。
　　”蘭州商業(yè)地產(chǎn)的興起初見端倪，完全可用從土地出讓上略見一斑，“搜狐焦點(diǎn)總經(jīng)理馬志新稱，自去年以來，蘭州土地出讓的方式和性質(zhì)發(fā)生了變化，商業(yè)用地在土地出讓中占有的比重加大，這已經(jīng)說明，在住宅市場調(diào)控之下，政府有意加大了對商業(yè)用地的供應(yīng)量和砝碼。
　　馬志新稱，從目前在建項(xiàng)目看， 一年多來，蘭州開建或?qū)⒔ǖ纳虡I(yè)地產(chǎn)超過15處，總建筑面積超過170萬平方米。如雁灘已經(jīng)開工的居安之家、萬達(dá)廣場、紅星美凱龍，西站占地約105的”蘭州國際商貿(mào)中心“,位居?xùn)|方紅廣場的”鴻運(yùn)·金茂“,以及處于南關(guān)商圈中的”紅樓時代“,這些項(xiàng)目基本上都想?yún)⑴c商業(yè)地產(chǎn)競爭，而購物中心、甲級寫字樓、商務(wù)酒店等大金額的投資項(xiàng)目，也都證明蘭州商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展日益火熱。編輯推薦閱讀
　　”各區(qū)域項(xiàng)目的落地在建象征著蘭州商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展迎來首次“井噴”,“馬志新如此概括和形容目前如火如荼的商業(yè)地產(chǎn)。
　　蘭州頂尖地產(chǎn)營銷綜合服務(wù)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理朱岑峰也認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也是城市地產(chǎn)發(fā)展的產(chǎn)物，隨著一個城市經(jīng)濟(jì)能力的提升，需要有完善的配套設(shè)施來服務(wù)，商業(yè)地產(chǎn)順應(yīng)而生。
　　據(jù)記者了解， 2010年以來，天慶、遠(yuǎn)達(dá)、天鴻金運(yùn)和伊真等蘭州本土企業(yè)也陸續(xù)”殺入“商業(yè)地產(chǎn)掘金，或轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，或提高商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略布局比例。
　　2011年5月，以溫州商會為后盾的蘭州東部永新房地產(chǎn)開發(fā)公司就在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域大展拳腳，蘭州東部永新房產(chǎn)在其旗下某項(xiàng)目的二期也將開始建設(shè)。
　　2011年9月，甘肅天鴻金運(yùn)的商業(yè)地產(chǎn)代表作鴻運(yùn)金茂廣場正式奠基，一直以中日集成住宅和別墅等住宅產(chǎn)品作為其代表作的天鴻金運(yùn)也正式向商業(yè)地產(chǎn)邁出了第一步：鴻運(yùn)金茂廣場項(xiàng)目占地24.224畝，地上建筑53層，總高278米，集商業(yè)、辦公、居住、酒店式公寓、展覽、餐飲、會議、文娛和城市軌道交通等眾多功能于一體。
　　2011年11月9日，佳德商業(yè)文化廣場在榆中舉行盛大奠基儀式，據(jù)了解，此項(xiàng)目由甘肅伊真集團(tuán)投資8900萬元建設(shè)，項(xiàng)目占地53畝，規(guī)劃功能有商業(yè)購物、公寓式住宅、賓館和市政廣場等。以上這些都是本土房企加速轉(zhuǎn)型的標(biāo)志。
　　蘭州牽頭
　　全省城市綜合體將超過10個
　　商業(yè)地產(chǎn)的加速，給蘭州這座二線城市注入了新的血液。7月6日，蘭州城關(guān)萬達(dá)廣場就在雁灘破土開工，”城市綜合體“這個名詞也由此在蘭州市民中開始廣泛傳播。而這個項(xiàng)目也會是蘭州、乃至全省引進(jìn)的首個城市綜合體。
　　而國內(nèi)500強(qiáng)的世紀(jì)金源集團(tuán)今年也在蘭州簽下500億元的”超大訂單“,拿下兩個總建筑面積1350萬平方米的城市綜合體，分別位于城關(guān)區(qū)和蘭州新區(qū)，涵蓋五星級酒店、文化旅游商業(yè)街和大型商場等。在本屆蘭洽會上，七里河在蘭洽會上簽約3個城市綜合體項(xiàng)目，城關(guān)區(qū)更是規(guī)劃出了10大城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目。
　　記者注意到，不盡在蘭州，全省14個地州市都先后大規(guī)模引進(jìn)城市綜合體項(xiàng)目，簽約城市綜合體超過10個。
　　”城市綜合體“,是一種綜合的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不僅包括傳統(tǒng)意義上的商鋪、住宅，更是囊括旅游、文化、商貿(mào)、休閑的消費(fèi)”聚集區(qū)“,可以”一站式“吃、住、玩、購，也可以體現(xiàn)一個地區(qū)的商業(yè)文化和都市氛圍。在許多大都市，城市綜合體即是人流最旺、商氣最好的地方，也會是每個城市的”新地標(biāo)“.
　　易居（中國）·克而瑞蘭州機(jī)構(gòu)劉野認(rèn)為，綜合體的集中升溫主要是市場對經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型機(jī)遇的把握而產(chǎn)生的現(xiàn)象，不同地區(qū)會產(chǎn)生不同的市場效應(yīng)。在蘭州，城市綜合體是城市發(fā)展進(jìn)程中所需要的物業(yè)形態(tài)，但對于之前缺乏綜合體運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的起來講，資金短缺、供大于求、模式選擇、運(yùn)營風(fēng)險是應(yīng)該仔細(xì)考慮的四大關(guān)鍵風(fēng)險控制點(diǎn)。這方面，萬達(dá)、紅星具備優(yōu)勢。其他企業(yè)通常會面臨較大風(fēng)險。
　　劉野介紹，從目前克而瑞掌握的信息來看，蘭州的在建、規(guī)劃城市綜合體數(shù)量的確呈現(xiàn)快速增多態(tài)勢，但總量與全國一二線城市十幾甚至幾十的數(shù)量級相比，依然處于起步水平。未來發(fā)展空間看好。從城市特征來看，綜合體也是非常適應(yīng)在蘭州發(fā)展的物業(yè)形態(tài)。預(yù)計未來蘭州綜合體開發(fā)熱度會不斷提高。
　　競爭加劇
　　將改變蘭州商業(yè)地產(chǎn)格局
　　商業(yè)地產(chǎn)除抗跌性強(qiáng)，受政策影響較小這一有利因素之外，商業(yè)地產(chǎn)的高租金，高回報率也是非常關(guān)鍵的因素，在蘭州市中心區(qū)地段，特別是政府規(guī)劃的CBD商業(yè)的回報率通常會達(dá)到7%~8%,遠(yuǎn)高于一般住宅物業(yè)，商業(yè)投資”一鋪養(yǎng)三代“的說法，在蘭州亦不夸張。
　　魏林是在2003年進(jìn)入房地產(chǎn)銷售行業(yè)的，近10年的時間里，他稱自己看到了商業(yè)地產(chǎn)從緩慢起步到現(xiàn)在的初具規(guī)模。魏林說，蘭州商業(yè)地產(chǎn)的初具規(guī)模是從各個區(qū)域的商圈開始的?！睎|部批發(fā)市場、廣場、南關(guān)、西關(guān)和西站等商圈的形成，開始讓人對商業(yè)地產(chǎn)有了概念，之后，繁華地段的商鋪價格普漲，商業(yè)地產(chǎn)的雛形也開始形成?！?BR>　　”但是，不可否認(rèn)的是，蘭州商業(yè)地產(chǎn)多年來的發(fā)展一直因?yàn)閱我坏倪\(yùn)作模式?jīng)]有出現(xiàn)一定的氣色“.蘭州大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士李泉一直關(guān)注著蘭州商業(yè)地產(chǎn)的走勢，他認(rèn)為，蘭州本土開發(fā)企業(yè)不論是投資還是運(yùn)營水平，都不及外來企業(yè)先進(jìn)，也是導(dǎo)致整個城市商業(yè)地產(chǎn)一直固步不前的內(nèi)在因素?！焙饬恳粋€地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)很多，但人氣是主要的，現(xiàn)在蘭州商業(yè)地產(chǎn)扎堆出現(xiàn)，及時填補(bǔ)了整個行業(yè)的空白，但商業(yè)地產(chǎn)要將運(yùn)營、銷售和租賃結(jié)合起來才能使得開發(fā)商擁有長期持續(xù)的盈利能力并能帶動周邊區(qū)域的發(fā)展。蘭州規(guī)模的寫字樓和城市綜合體不多，特別是五星級酒店更是稀缺，這都需要開發(fā)商在后期運(yùn)營中調(diào)整運(yùn)營模式。
　　隨著城市化的進(jìn)程加快，人們消費(fèi)能力不斷增長，商業(yè)地產(chǎn)有著很大發(fā)展空間，這也成為外企大額紛紛進(jìn)駐蘭州，爭奪這塊“大蛋糕”的一個理由。
　　易居（中國）·克而瑞蘭州機(jī)構(gòu)的劉野稱，從蘭州現(xiàn)狀看，商業(yè)物業(yè)發(fā)展水平較為落后，產(chǎn)品層級仍然停留在百貨階段，最缺一站式購物中心，百貨市場已經(jīng)趨近飽和，開放式街區(qū)數(shù)量已經(jīng)不少，但質(zhì)量普遍較低。以“街”的名義存在的封閉式商業(yè)街問題最大，已經(jīng)出現(xiàn)風(fēng)險征兆，“綜合體的開發(fā)有助于蘭州商業(yè)市場層級的進(jìn)一步提升。尤其是地產(chǎn)大佬的進(jìn)駐，會加速這一進(jìn)程。
　　蘭州交通大學(xué)教授碩士生導(dǎo)師、房地產(chǎn)研究所所長、蘭州群英策劃顧問有限公司總經(jīng)理劉義認(rèn)為， 外企大鱷的進(jìn)入對整個城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有引導(dǎo)和推動作用，聚集人氣，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提升商貿(mào)和城建水平。但是，會加大各企業(yè)之間的競爭，改變當(dāng)前的商業(yè)地產(chǎn)的格局。