2012年6月27日，甘肅省政府召開新聞發(fā)布會，蘭州市委副書記、市長袁占亭在會上宣布《蘭州市城市軌道交通近期建設規(guī)劃》已于6月9日正式由國家發(fā)改委批復。蘭州由此成為西北第2個、西部第7個、全國第29個建設和擁有軌道交通的城市。根據(jù)計劃，近期建設包括1號線一期和2號線一期工程，長約36公里，總投資229.22億元。
　　蘭州地鐵分為三個階段進行建設，整體工期較長。具體階段如下：
　　1.第一階段（2011-2020年）
　　主要修建1號線和2號線一期工程
　　2. 第二階段（2021-2030年）
　　主要修建1號線和2號線二期工程和3號線。
　　3.第三階段（2031?2050年）
　　主要修建中川線、榆中線和青什線。
　　7月9日，蘭州地鐵試驗段在安寧世紀大道正式開工，這也宣告著蘭州正式向地鐵時代邁進。搜狐焦點的小編就從其它已經(jīng)開通地鐵的城市的一些經(jīng)驗，從房價，邊緣土地及商業(yè)市場等各個方面談談地鐵對房地產(chǎn)市場的影響。
　　地鐵可以推高房價，但決定因素是多方影響
　　一般來講，地鐵會改變一個城市的交通格局，改變?nèi)藗兊某鲂蟹绞?，使得人們生活?jīng)濟圈更加緊湊。地鐵的出現(xiàn)，毫無疑問也會給房價帶來一定影響，但其對房價的影響不同物業(yè)類型及所處地段等各種因素的不同，影響是不同的。
　　從其它一二線已開通地鐵城市的發(fā)展經(jīng)驗來看，對于住宅物業(yè)來講，已發(fā)展成熟的城市中心區(qū)由于原有區(qū)位條件已相當優(yōu)越，在用地強度或性質(zhì)未改變時，修建地鐵對房地產(chǎn)價格的影響不是很明顯；而接近城市的邊緣地區(qū)，由于區(qū)位條件的改善幅度很大，土地集聚利用比較顯著，故房地產(chǎn)價值的增長受地鐵的影響非常明顯。所以越是交通不成熟的區(qū)域，地鐵投資對周邊地區(qū)產(chǎn)生的效益越大，房地產(chǎn)價格的升幅也越大。一般，地鐵對城市中心區(qū)的住宅價格提升幅度要低于對城市郊區(qū)的房價漲幅，且使得城市中心人群有外溢傾向，城市外擴，形成新的小衛(wèi)星城。
　　另外，一般從地鐵規(guī)劃出來，到地鐵動工興建乃至地鐵施工階段，開發(fā)商就會聞風而動，提前將地鐵樓盤作為賣點，規(guī)劃中的地鐵沿線樓盤價格也會有比較大的漲幅；然而到了地鐵真正開通，其房價的上漲反而趨緩。這主要是因為通地鐵這一消息的利好效應已經(jīng)在地鐵還沒有開通前就提前釋放出來，所以真正地鐵通到那里，房價漲勢也變平和了。而且對于住宅來講，并非越靠近地鐵房價越高，經(jīng)驗是距離地鐵200米的地鐵反而高于地鐵上蓋項目，這與人們對住宅的宜居性要求較高有一定關聯(lián)。
　　決定房地產(chǎn)的價值有多方面的因素，除交通條件外，還有市場、政策、規(guī)劃水平、周邊環(huán)境和配套水平等。房地產(chǎn)的升值并不能單靠地鐵來拉動，最終還要看樓盤自身質(zhì)素、周邊配套、人文、環(huán)境等因素。因此，地鐵預期可以推高房價上升，但并非是靠近地鐵就一定是升值好盤。購房者在選房時，仍要綜合考量，不能一味追求“地鐵概念”.
　　蘭州地鐵1號線一期工程已動工，很明顯的是開發(fā)商比較敏感，已經(jīng)開始以地鐵為賣點進行宣傳，而地鐵沿線的一些樓盤價格也開始走高，因此地鐵規(guī)劃至施工階段，地鐵對房價的影響已經(jīng)開始預期上升，因此地鐵對周邊物業(yè)的交通以及保值性是有一定預期影響的。
　　地鐵改變商業(yè)格局，推動地鐵經(jīng)濟的興起
　　對于商業(yè)地產(chǎn)，地鐵確實能帶來一定的人流量，使商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)有了一定基礎。隨著軌道交通的開通運營和周邊樓盤的交付入住，大量人口的導入，引發(fā)了區(qū)域商業(yè)產(chǎn)業(yè)的升級。
　　某知名房地產(chǎn)研究機構(gòu)研究數(shù)據(jù)表明，地鐵開通后，地鐵上蓋項目的商業(yè)地產(chǎn)租金或售價可提高10-15%.因此，地鐵對商業(yè)物業(yè)的租金及售價的提升是很客觀的。這也是許多綜合體項目或商業(yè)項目選址地鐵上蓋的主要原因。
　　另外，城市軌道交通不僅會解決城市交通的擁堵問題，還會改變一個城市的商業(yè)格局，促進整個區(qū)域城市經(jīng)濟中心的發(fā)展。一般，地鐵上蓋的商業(yè)物業(yè)租金可承受能力最高，商業(yè)的回報率也比較客觀，逐漸形成以地鐵為核心的商業(yè)街或商圈。開發(fā)商往往也比較看重地鐵對商業(yè)物業(yè)的有力影響，開發(fā)地鐵商業(yè)，如廣州、深圳等一線城市，由地鐵而產(chǎn)生的地下商業(yè)發(fā)展也比較成熟，這與地鐵帶來的客流量是密不可分的。
　　因為優(yōu)越的交通條件是商業(yè)形成的必要條件，這就使得一些零售商業(yè)店鋪資源，特別是優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)資源向地鐵樞紐站附近聚集，而且地鐵客流量并非以本區(qū)域客群為主，而是更大區(qū)域范圍內(nèi)的客流，輻射范圍更廣，逐漸形成新的區(qū)域商業(yè)，帶動區(qū)域商業(yè)的整體升級。
　　對于蘭州來講，地鐵工期較長，短期內(nèi)對商鋪租金及售價影響有限。而且地鐵的建設進度受施工難度及資金多因素影響，開通運營時間及時不受外界因素影響，也在2020年完成1號線和2號線建設，不能形成完整的軌道交通路網(wǎng)，因此短期內(nèi)會改變商業(yè)選址布局，但對價格影響不大。
　　帶動城市邊緣土地開發(fā) 城市外擴進程加快
　　地鐵通車之后，許多城市生活的判斷價值標準就會改變，從以往的空間概念轉(zhuǎn)變?yōu)闀r間上的判定，地鐵的實質(zhì)就是以時間換取空間，從時間上定義城市生活。
　　蘭州地鐵規(guī)劃6條線路，其中第一階段是1、2號線的施工建設。1號線路是蘭州軌道交通最主要的一條線路，也將是最先開建的一條線路，這條線路橫貫中心城區(qū)，連接城市副中心和城市核心區(qū)，串聯(lián)了西固、安寧、七里河、城關四區(qū)主要功能區(qū)塊；2號線主要是連接整個安寧組團、七里河組團與城關核心及雁灘組團，在城市蜂腰地段形成東西第二通道的一條軌道交通線路，把安寧組團、七里河組團和城關組團聯(lián)系在一起，在城關老城區(qū)呈南北向布設，連接了雁灘與火車站，強化了城市中心區(qū)的交通供給水平。
　　從規(guī)劃建設中的地鐵線路可以看出，地鐵可以有效聯(lián)動各區(qū)域，打破城市區(qū)域之間的交通不便，擴大經(jīng)濟生活圈。而蘭州地形狹長，各區(qū)域連接不便，且處于城市中心區(qū)地位的城關區(qū)人口密集度較高，但受交通因素影響，更多人不愿意生活和工作分離，仍然城關區(qū)置業(yè)，加大城關區(qū)整體人口壓力。而地鐵開建后，我們可以看到地鐵一旦開通運營，城市中心區(qū)與安寧、七里河及西固區(qū)的時間大大縮減，這樣時間成本的降低，會使中心區(qū)人群逐漸轉(zhuǎn)移外擴，向其他區(qū)域發(fā)展。
　　因此，地鐵可以擴大城市發(fā)展空間，帶動城市邊緣土地開發(fā)，提升城市邊緣的土地價值，加快城市外擴，從而改變整個城市格局。房地產(chǎn)的布局也會隨著地鐵向郊區(qū)拓展并延伸，在時空范圍內(nèi)延展了城市規(guī)模。
　　提升地鐵沿線房地產(chǎn)發(fā)展空間 催生城市綜合體及高檔寫字樓市場
　　地鐵一旦進入規(guī)劃階段，就會成為開發(fā)商及投資客的關注話題，這與地鐵對房地產(chǎn)的影響作用較大有一定關聯(lián)。地鐵對房地產(chǎn)的影響是多方面的，包括居住層面、商業(yè)價值層面以及投資層面，地鐵對周邊沿線或是區(qū)域房地產(chǎn)的價格影響是最為直接的體現(xiàn)。編輯推薦閱讀
　　在地鐵發(fā)達的城市，上蓋物業(yè)已成為最具升值潛力的項目，地鐵站附近也成為地價較高的地區(qū)，地鐵沿線成為開發(fā)商爭相搶占的區(qū)域。而地鐵上蓋項目的形式多以寫字樓、商場或者綜合體為主，住宅多分布在地鐵沿線，已發(fā)揮各自物業(yè)的優(yōu)勢。因此，地鐵必然會衍生城市綜合體及高檔寫字樓項目的投資力度加大，從而提升城市的整體商務氛圍及商業(yè)升級。地鐵物業(yè)的升值空間也逐漸顯現(xiàn)出來。
　　蘭州地鐵剛進入施工階段，對住宅的影響已經(jīng)開始逐步顯現(xiàn)，地鐵沿線樓盤紛紛打出地鐵效應的廣告賣點；但由于地鐵對商業(yè)物業(yè)的影響多在開通運營后體現(xiàn)，所以目前像地五大道商業(yè)街在招商階段也打出地鐵牌，但實質(zhì)影響甚微，短期內(nèi)遠不可能達到地鐵商業(yè)的效果。
　　因此，在這里，搜狐小編也提醒購房者及投資者要正確分析地鐵對不同物業(yè)的影響時點，切勿盲目夸大地鐵的影響，但也不要目光短淺，要綜合項目物業(yè)，地段及品質(zhì)等，投資地鐵盤應該在區(qū)域未發(fā)展之前、價值還沒有被整個市場認識到之前入市，這樣可以通過等待周邊配套逐步完善，樓價升值來獲利。