2012年6月27日，甘肅省政府召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，蘭州市委副書記、市長(zhǎng)袁占亭在會(huì)上宣布《蘭州市城市軌道交通近期建設(shè)規(guī)劃》已于6月9日正式由國(guó)家發(fā)改委批復(fù)。蘭州由此成為西北第2個(gè)、西部第7個(gè)、全國(guó)第29個(gè)建設(shè)和擁有軌道交通的城市。根據(jù)計(jì)劃，近期建設(shè)包括1號(hào)線一期和2號(hào)線一期工程，長(zhǎng)約36公里，總投資229.22億元。
　　蘭州地鐵分為三個(gè)階段進(jìn)行建設(shè)，整體工期較長(zhǎng)。具體階段如下：
　　1.第一階段（2011-2020年）
　　主要修建1號(hào)線和2號(hào)線一期工程
　　2. 第二階段（2021-2030年）
　　主要修建1號(hào)線和2號(hào)線二期工程和3號(hào)線。
　　3.第三階段（2031?2050年）
　　主要修建中川線、榆中線和青什線。
　　7月9日，蘭州地鐵試驗(yàn)段在安寧世紀(jì)大道正式開(kāi)工，這也宣告著蘭州正式向地鐵時(shí)代邁進(jìn)。搜狐焦點(diǎn)的小編就從其它已經(jīng)開(kāi)通地鐵的城市的一些經(jīng)驗(yàn)，從房?jī)r(jià)，邊緣土地及商業(yè)市場(chǎng)等各個(gè)方面談?wù)劦罔F對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。
　　地鐵可以推高房?jī)r(jià)，但決定因素是多方影響
　　一般來(lái)講，地鐵會(huì)改變一個(gè)城市的交通格局，改變?nèi)藗兊某鲂蟹绞?，使得人們生活?jīng)濟(jì)圈更加緊湊。地鐵的出現(xiàn)，毫無(wú)疑問(wèn)也會(huì)給房?jī)r(jià)帶來(lái)一定影響，但其對(duì)房?jī)r(jià)的影響不同物業(yè)類型及所處地段等各種因素的不同，影響是不同的。
　　從其它一二線已開(kāi)通地鐵城市的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，對(duì)于住宅物業(yè)來(lái)講，已發(fā)展成熟的城市中心區(qū)由于原有區(qū)位條件已相當(dāng)優(yōu)越，在用地強(qiáng)度或性質(zhì)未改變時(shí)，修建地鐵對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不是很明顯；而接近城市的邊緣地區(qū)，由于區(qū)位條件的改善幅度很大，土地集聚利用比較顯著，故房地產(chǎn)價(jià)值的增長(zhǎng)受地鐵的影響非常明顯。所以越是交通不成熟的區(qū)域，地鐵投資對(duì)周邊地區(qū)產(chǎn)生的效益越大，房地產(chǎn)價(jià)格的升幅也越大。一般，地鐵對(duì)城市中心區(qū)的住宅價(jià)格提升幅度要低于對(duì)城市郊區(qū)的房?jī)r(jià)漲幅，且使得城市中心人群有外溢傾向，城市外擴(kuò)，形成新的小衛(wèi)星城。
　　另外，一般從地鐵規(guī)劃出來(lái)，到地鐵動(dòng)工興建乃至地鐵施工階段，開(kāi)發(fā)商就會(huì)聞風(fēng)而動(dòng)，提前將地鐵樓盤作為賣點(diǎn)，規(guī)劃中的地鐵沿線樓盤價(jià)格也會(huì)有比較大的漲幅；然而到了地鐵真正開(kāi)通，其房?jī)r(jià)的上漲反而趨緩。這主要是因?yàn)橥ǖ罔F這一消息的利好效應(yīng)已經(jīng)在地鐵還沒(méi)有開(kāi)通前就提前釋放出來(lái)，所以真正地鐵通到那里，房?jī)r(jià)漲勢(shì)也變平和了。而且對(duì)于住宅來(lái)講，并非越靠近地鐵房?jī)r(jià)越高，經(jīng)驗(yàn)是距離地鐵200米的地鐵反而高于地鐵上蓋項(xiàng)目，這與人們對(duì)住宅的宜居性要求較高有一定關(guān)聯(lián)。
　　決定房地產(chǎn)的價(jià)值有多方面的因素，除交通條件外，還有市場(chǎng)、政策、規(guī)劃水平、周邊環(huán)境和配套水平等。房地產(chǎn)的升值并不能單靠地鐵來(lái)拉動(dòng)，最終還要看樓盤自身質(zhì)素、周邊配套、人文、環(huán)境等因素。因此，地鐵預(yù)期可以推高房?jī)r(jià)上升，但并非是靠近地鐵就一定是升值好盤。購(gòu)房者在選房時(shí)，仍要綜合考量，不能一味追求“地鐵概念”.
　　蘭州地鐵1號(hào)線一期工程已動(dòng)工，很明顯的是開(kāi)發(fā)商比較敏感，已經(jīng)開(kāi)始以地鐵為賣點(diǎn)進(jìn)行宣傳，而地鐵沿線的一些樓盤價(jià)格也開(kāi)始走高，因此地鐵規(guī)劃至施工階段，地鐵對(duì)房?jī)r(jià)的影響已經(jīng)開(kāi)始預(yù)期上升，因此地鐵對(duì)周邊物業(yè)的交通以及保值性是有一定預(yù)期影響的。
　　地鐵改變商業(yè)格局，推動(dòng)地鐵經(jīng)濟(jì)的興起
　　對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)，地鐵確實(shí)能帶來(lái)一定的人流量，使商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)有了一定基礎(chǔ)。隨著軌道交通的開(kāi)通運(yùn)營(yíng)和周邊樓盤的交付入住，大量人口的導(dǎo)入，引發(fā)了區(qū)域商業(yè)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)。
　　某知名房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)研究數(shù)據(jù)表明，地鐵開(kāi)通后，地鐵上蓋項(xiàng)目的商業(yè)地產(chǎn)租金或售價(jià)可提高10-15%.因此，地鐵對(duì)商業(yè)物業(yè)的租金及售價(jià)的提升是很客觀的。這也是許多綜合體項(xiàng)目或商業(yè)項(xiàng)目選址地鐵上蓋的主要原因。
　　另外，城市軌道交通不僅會(huì)解決城市交通的擁堵問(wèn)題，還會(huì)改變一個(gè)城市的商業(yè)格局，促進(jìn)整個(gè)區(qū)域城市經(jīng)濟(jì)中心的發(fā)展。一般，地鐵上蓋的商業(yè)物業(yè)租金可承受能力最高，商業(yè)的回報(bào)率也比較客觀，逐漸形成以地鐵為核心的商業(yè)街或商圈。開(kāi)發(fā)商往往也比較看重地鐵對(duì)商業(yè)物業(yè)的有力影響，開(kāi)發(fā)地鐵商業(yè)，如廣州、深圳等一線城市，由地鐵而產(chǎn)生的地下商業(yè)發(fā)展也比較成熟，這與地鐵帶來(lái)的客流量是密不可分的。
　　因?yàn)閮?yōu)越的交通條件是商業(yè)形成的必要條件，這就使得一些零售商業(yè)店鋪資源，特別是優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)資源向地鐵樞紐站附近聚集，而且地鐵客流量并非以本區(qū)域客群為主，而是更大區(qū)域范圍內(nèi)的客流，輻射范圍更廣，逐漸形成新的區(qū)域商業(yè)，帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)的整體升級(jí)。
　　對(duì)于蘭州來(lái)講，地鐵工期較長(zhǎng)，短期內(nèi)對(duì)商鋪?zhàn)饨鸺笆蹆r(jià)影響有限。而且地鐵的建設(shè)進(jìn)度受施工難度及資金多因素影響，開(kāi)通運(yùn)營(yíng)時(shí)間及時(shí)不受外界因素影響，也在2020年完成1號(hào)線和2號(hào)線建設(shè)，不能形成完整的軌道交通路網(wǎng)，因此短期內(nèi)會(huì)改變商業(yè)選址布局，但對(duì)價(jià)格影響不大。
　　帶動(dòng)城市邊緣土地開(kāi)發(fā) 城市外擴(kuò)進(jìn)程加快
　　地鐵通車之后，許多城市生活的判斷價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)就會(huì)改變，從以往的空間概念轉(zhuǎn)變?yōu)闀r(shí)間上的判定，地鐵的實(shí)質(zhì)就是以時(shí)間換取空間，從時(shí)間上定義城市生活。
　　蘭州地鐵規(guī)劃6條線路，其中第一階段是1、2號(hào)線的施工建設(shè)。1號(hào)線路是蘭州軌道交通最主要的一條線路，也將是最先開(kāi)建的一條線路，這條線路橫貫中心城區(qū)，連接城市副中心和城市核心區(qū)，串聯(lián)了西固、安寧、七里河、城關(guān)四區(qū)主要功能區(qū)塊；2號(hào)線主要是連接整個(gè)安寧組團(tuán)、七里河組團(tuán)與城關(guān)核心及雁灘組團(tuán)，在城市蜂腰地段形成東西第二通道的一條軌道交通線路，把安寧組團(tuán)、七里河組團(tuán)和城關(guān)組團(tuán)聯(lián)系在一起，在城關(guān)老城區(qū)呈南北向布設(shè)，連接了雁灘與火車站，強(qiáng)化了城市中心區(qū)的交通供給水平。
　　從規(guī)劃建設(shè)中的地鐵線路可以看出，地鐵可以有效聯(lián)動(dòng)各區(qū)域，打破城市區(qū)域之間的交通不便，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)生活圈。而蘭州地形狹長(zhǎng)，各區(qū)域連接不便，且處于城市中心區(qū)地位的城關(guān)區(qū)人口密集度較高，但受交通因素影響，更多人不愿意生活和工作分離，仍然城關(guān)區(qū)置業(yè)，加大城關(guān)區(qū)整體人口壓力。而地鐵開(kāi)建后，我們可以看到地鐵一旦開(kāi)通運(yùn)營(yíng)，城市中心區(qū)與安寧、七里河及西固區(qū)的時(shí)間大大縮減，這樣時(shí)間成本的降低，會(huì)使中心區(qū)人群逐漸轉(zhuǎn)移外擴(kuò)，向其他區(qū)域發(fā)展。
　　因此，地鐵可以擴(kuò)大城市發(fā)展空間，帶動(dòng)城市邊緣土地開(kāi)發(fā)，提升城市邊緣的土地價(jià)值，加快城市外擴(kuò)，從而改變整個(gè)城市格局。房地產(chǎn)的布局也會(huì)隨著地鐵向郊區(qū)拓展并延伸，在時(shí)空范圍內(nèi)延展了城市規(guī)模。
　　提升地鐵沿線房地產(chǎn)發(fā)展空間 催生城市綜合體及高檔寫字樓市場(chǎng)
　　地鐵一旦進(jìn)入規(guī)劃階段，就會(huì)成為開(kāi)發(fā)商及投資客的關(guān)注話題，這與地鐵對(duì)房地產(chǎn)的影響作用較大有一定關(guān)聯(lián)。地鐵對(duì)房地產(chǎn)的影響是多方面的，包括居住層面、商業(yè)價(jià)值層面以及投資層面，地鐵對(duì)周邊沿線或是區(qū)域房地產(chǎn)的價(jià)格影響是最為直接的體現(xiàn)。編輯推薦閱讀
　　在地鐵發(fā)達(dá)的城市，上蓋物業(yè)已成為最具升值潛力的項(xiàng)目，地鐵站附近也成為地價(jià)較高的地區(qū)，地鐵沿線成為開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)相搶占的區(qū)域。而地鐵上蓋項(xiàng)目的形式多以寫字樓、商場(chǎng)或者綜合體為主，住宅多分布在地鐵沿線，已發(fā)揮各自物業(yè)的優(yōu)勢(shì)。因此，地鐵必然會(huì)衍生城市綜合體及高檔寫字樓項(xiàng)目的投資力度加大，從而提升城市的整體商務(wù)氛圍及商業(yè)升級(jí)。地鐵物業(yè)的升值空間也逐漸顯現(xiàn)出來(lái)。
　　蘭州地鐵剛進(jìn)入施工階段，對(duì)住宅的影響已經(jīng)開(kāi)始逐步顯現(xiàn)，地鐵沿線樓盤紛紛打出地鐵效應(yīng)的廣告賣點(diǎn)；但由于地鐵對(duì)商業(yè)物業(yè)的影響多在開(kāi)通運(yùn)營(yíng)后體現(xiàn)，所以目前像地五大道商業(yè)街在招商階段也打出地鐵牌，但實(shí)質(zhì)影響甚微，短期內(nèi)遠(yuǎn)不可能達(dá)到地鐵商業(yè)的效果。
　　因此，在這里，搜狐小編也提醒購(gòu)房者及投資者要正確分析地鐵對(duì)不同物業(yè)的影響時(shí)點(diǎn)，切勿盲目夸大地鐵的影響，但也不要目光短淺，要綜合項(xiàng)目物業(yè)，地段及品質(zhì)等，投資地鐵盤應(yīng)該在區(qū)域未發(fā)展之前、價(jià)值還沒(méi)有被整個(gè)市場(chǎng)認(rèn)識(shí)到之前入市，這樣可以通過(guò)等待周邊配套逐步完善，樓價(jià)升值來(lái)獲利。