生存還是死亡？這是個(gè)問題?！豆防滋亍分械呐_(tái)詞用于眼下樓市的尷尬恐怕再合適不過了……由于調(diào)控政策的深入以及“堅(jiān)決不松口”的執(zhí)行力度，使以價(jià)換量成為開發(fā)商的共識(shí)，因此，各地品牌開發(fā)商紛紛舉起降價(jià)大旗，在“維權(quán)”、“搶購”聲中回籠過冬的儲(chǔ)備。但仍有人在問：房價(jià)降多少幅度才應(yīng)該出手置業(yè)？近日，銀監(jiān)會(huì)某高層“銀行可承受40%房價(jià)降低帶來的后果”給了持幣待購的買房人更堅(jiān)決的等待決心。事實(shí)是這樣嗎？一些專家、學(xué)者、包括買房人紛紛提出了自己的質(zhì)疑和意見。

　　●本期嘉賓

　　知名財(cái)經(jīng)(相關(guān)：理財(cái)證券)評論人 葉檀

　　中央民族大學(xué) 經(jīng)濟(jì)學(xué)院博士 張興無

　　中國房產(chǎn)信息集團(tuán)研究中心總經(jīng)理 陳嘯天

　　同策咨詢高級(jí)分析師 張佳浩

　　業(yè)內(nèi)資深置業(yè)專家 舒可心

　　張興無

　　40% 是數(shù)據(jù) 更是政策信號(hào)

　　有的財(cái)經(jīng)人士對劉明康的40%表示質(zhì)疑，認(rèn)為其根據(jù)不夠充分，甚至指其不靠譜，太低估風(fēng)險(xiǎn)。判斷銀行業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)固然需要更多的具體數(shù)據(jù)和對制度環(huán)境等的分析，但針對劉明康主席的講話，我認(rèn)為與其質(zhì)疑這個(gè)數(shù)據(jù)產(chǎn)生的具體依據(jù)，不如把它看成是一種政策信號(hào)，就是政府對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策不會(huì)放松。

　　房地產(chǎn)企業(yè)在銀行的貸款一般以短期貸款為主，年底是房地產(chǎn)企業(yè)的還款高峰。就目前來看，房地產(chǎn)業(yè)的金九銀十已成泡影。房地產(chǎn)企業(yè)面臨很大的還款壓力，降價(jià)售房將是無可奈何的選擇。

　　根據(jù)最新公布的國民經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，進(jìn)入三季度，中國的CPI漸呈下降趨勢，通貨膨脹有所緩和；而GDP增速下降，從前兩個(gè)季度的9.7%、9.5%下降到9.1%，宏觀經(jīng)濟(jì)呈下行趨勢；同時(shí)國際金融市場動(dòng)蕩，世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇進(jìn)程艱難，作為開放度很高的中國經(jīng)濟(jì)必然受其牽累，出口下滑很難避免。民營企業(yè)，尤其是小微型企業(yè)經(jīng)營困難，對就業(yè)的影響有可能在明年顯現(xiàn)。當(dāng)前形勢下，貨幣政策不宜再進(jìn)一步收緊，防止經(jīng)濟(jì)掉頭下滑也成為宏觀調(diào)控應(yīng)考慮的內(nèi)容。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計(jì)年底房價(jià)會(huì)出現(xiàn)明顯拐點(diǎn)。按照順市售房，逆市拿地的一般經(jīng)營規(guī)則，有的房企已經(jīng)準(zhǔn)備把在京郊和唐山的售房價(jià)格降價(jià)10-15%，同時(shí)為未來經(jīng)營儲(chǔ)備土地。在此背景下，日子難過的一些房企自然希望借機(jī)發(fā)聲，要求政策松綁。住房作為投資品，一旦價(jià)格下跌成為定局并持續(xù)下跌形成下跌預(yù)期，市場崩潰就并非杞人憂天。但在目前樓市情形下論及崩盤還為時(shí)過早，其對銀行業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)影響不會(huì)是劉明康主席關(guān)注的真正焦點(diǎn)。有個(gè)別企業(yè)抱著政策放松的幻想是不現(xiàn)實(shí)的。劉明康主席的一席話可以解讀為，對樓市的嚴(yán)厲調(diào)控所導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)后果，不會(huì)給銀行業(yè)帶來系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，也不會(huì)使中國經(jīng)濟(jì)在目前輕微下行的趨勢下出現(xiàn)斷崖式的下跌。

　　陳嘯天

　　房價(jià)下降四成 會(huì)擾亂保障房市場

　　根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京、上海等一線城市的整體房價(jià)仍然保持穩(wěn)定，出現(xiàn)降價(jià)幅度較大的項(xiàng)目目前未對整體市場造成太大的影響，不過估計(jì)今年可能出現(xiàn)10%-15%的降幅。此外，從現(xiàn)有降價(jià)項(xiàng)目分析，除了一些小型開發(fā)商需要資金回流降價(jià)銷售外，75%的房地產(chǎn)企業(yè)都擁有資金保障，在目前的市場環(huán)境下以價(jià)換量，一方面是在限購條件下爭取更多有購房資格的買房人，另一方面上市房企也需要在年底向股民有所交代。而更重要的一點(diǎn)是，從近期的土地成交看來，以前動(dòng)輒百分之四五十甚至更高的土地溢價(jià)率已經(jīng)不存在了，對于要擴(kuò)張的企業(yè)來說是個(gè)很好的購地時(shí)期，因而，不少房企會(huì)采用策略性降價(jià)的方式回收資金，用于購地?cái)U(kuò)張，這也將進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰和整合。

　　可以說，雖然調(diào)控在深入，但房地產(chǎn)市場的整體發(fā)展預(yù)期并沒有發(fā)生改變，倘若現(xiàn)在房價(jià)下降四成，很有可能會(huì)動(dòng)搖一大部分人的信心，不僅是購房人，也包括開發(fā)商，屆時(shí)將會(huì)徹底扭轉(zhuǎn)人們對市場發(fā)展的預(yù)期。而和房地產(chǎn)市場密切相關(guān)的上下游行業(yè)也會(huì)受到連累，房地產(chǎn)業(yè)對鋼鐵、水泥、建材、家紡等其他行業(yè)的慣性推動(dòng)作用將可能導(dǎo)致這些行業(yè)發(fā)展停滯。

　　目前，房地產(chǎn)的上下游行業(yè)得益于保障房建設(shè)，發(fā)展沒有受到巨大的沖擊。不過，一旦房價(jià)下降四成，與商品房市場密切相關(guān)的保障房市場也可能因此受到影響。最直觀的就是價(jià)格沖擊，商品房房價(jià)下降四成，或可導(dǎo)致市場中商品房與保障房的價(jià)格等同或接近，而這也將擾亂保障房市場的健康發(fā)展。